Die neue soziale Frage: Der Traum vom eigenen Haus ist aus

Artikel von Birgit Ochs

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6 Minuten Lesezeit

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Ist Wohnen die neue soziale Frage?© Picture Alliance

Anfang dieses Monats hatte das Ifo Institut aus München eine schlechte Nachricht: Um die Chancengleichheit ist es in Deutschland schlecht bestellt. Das Aufstiegsversprechen, dem zufolge es Kinder einmal besser haben werden als die Eltern, erfüllt sich für Ende der Siebzigerjahre und später Geborene immer seltener. Ob jemand Karriere macht und zu Wohlstand kommt, hängt in Deutschland weniger vom persönlichen Einsatz als vielmehr vom Reichtum der Eltern ab. Schon seit Jahrzehnten.

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Nichts ist mit dem Aufstiegsversprechen der Wirtschaftswunderjahre symbolisch so verbunden gewesen wie das Eigenheim. Das eigene Häuschen – Hort der Familie und, weil Eigentum verpflichtet, Bollwerk gegen den Kommunismus – war in der jungen, unionsregierten Bundesrepublik zum Statussymbol schlechthin avanciert. Dagegen hatte auch die Sozialdemokratie nichts einzuwenden, solange es nicht zu bonzig und protzig war. Dank gigantischer Wohnungsbauprogramme in Ost und West war die nach dem Zweiten Weltkrieg herrschende Wohnungsnot binnen drei Jahrzehnten Geschichte und der Wechsel von der Mietwohnung in Wohneigentum für viele ein erfüllbarer Wunsch, für den zu sparen sich lohnte.

Wer Mieter blieb, hatte nicht zwangsläufig das Nachsehen. Die vielen neuen Wohnungen erhöhten auch für diejenigen, die keine Eigentümer waren, die Chance, ihre bisherigen Wohnverhältnisse zu verbessern. Von der bloßen Daseinsvorsorge hatte sich das individuelle Zuhause – gleich ob zur Miete oder im Eigentum – für viele zum Lebensziel entwickelt. Später, im Zeitalter der sozialen Medien, zur Bühne des Ichs und zum Ausdruck der eigenen Identität.

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Mehr als drei Prozent freie Wohnungen nötig

Im Spätsommer 2025 sind die Verhältnisse andere. Zwar laufen Renovierungsdokus nach wie vor erfolgreich auf Fernseh- und Streamingplattformen, Instagram-Posts zu Architektur und Einrichtung sind weiterhin beliebt. Die Wünsche, Sehnsüchte und Ansprüche sind geblieben. Doch in öffentlichen Diskussionen wie in privaten Gesprächen ist beim Thema Wohnen immer seltener von Aufstieg und Gestaltungsspielräumen die Rede. Dafür von Not, hohen Mieten und Kaufpreisen sowie auf Rekordsummen gestiegenen Baukosten. Und angesichts zunehmender Wohnungslosigkeit und dem Mangel an Wohnraum für dringend benötigte Arbeitskräfte geht es nun immer öfter um Wohnen als Grundbedürfnis.

Schätzungen zufolge fehlen zwischen einer halben Million und 800.000 Wohnungen. Schon lange ist die Zahl der jährlich fertiggestellten Wohneinheiten weit vom geschätzten Bedarf entfernt. Im vergangenen Jahr kamen nur 258.000 auf den Markt. In diesem Jahr könnten es noch weniger sein. Wer in Städten und Regionen mit angespannten Wohnungsmärkten eine neue Bleibe sucht, findet: wenig bis nichts.

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Immobilienökonomen haben analysiert, dass es für einen funktionierenden Wohnungsmarkt zwischen drei und fünf Prozent freie Wohnungen braucht. Doch Ende vergangenen Jahres lag die Leerstandsquote laut einer Untersuchung des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung auf dem historischen Tiefstand von 2,5 Prozent. In Berlin war sie sogar auf unter ein Prozent gefallen. Gleichzeitig geht es mit den Mieten stetig aufwärts. Seit 2015 sind sie in den 14 großen kreisfreien Städten um 50 Prozent gestiegen.

Der Frust wächst

Vielen Menschen ist bei dem Gedanken, wie sie oder ihre Kinder in Zukunft wohnen werden, nicht mehr wohl. Die einen haben angesichts der stetig steigenden Mieten Angst, sich ihre Wohnung im Alter nicht mehr leisten zu können. Andere fragen sich, wie sie bei kaum vorhandenem Angebot eine neue Bleibe finden sollen, wenn der Vermieter auf Eigenbedarf klagt. Manche würden für eine neue Arbeit durchaus die Stadt wechseln, lassen es aber bleiben – am neuen Wohnort wären die Mieten um ein Vielfaches höher. So geht es oft auch denen, die sich gerne räumlich verkleinern würden. Wenn 80 Quadratmeter genauso viel oder mehr kosten sollen als die bisherigen 150, bleibt man, wo man ist. Das Phänomen hat längst einen Namen: Lock-in-Effekt. Der sorgt dafür, dass die vorhandene Wohnfläche immer ineffizienter genutzt wird, weil große Wohnungen oft von kleinen Haushalten belegt sind.

Immer weniger Bürger glauben daran, sich angesichts der hohen Kaufpreise, der gestiegenen Zinsen und der teuren Baukosten einmal dort, wo sie gerne leben, eine eigene Wohnung, geschweige denn ein eigenes Haus leisten zu können. Quer durch alle Altersgruppen und Bevölkerungsschichten zieht sich mittlerweile das Gefühl, die eigene Wohnsituation nicht mehr gestalten zu können. Die Psychologin Janina Larissa Bühler, die zu Lebenszielen forscht, sagt, dass Menschen eine solche Situation als Verlust erlebten. „Nicht von etwas, das wir zuvor besessen haben, sondern als Verlust unserer persönlichen Zukunftsversion.“ Das kann demotivierend wirken. Ein Indiz dafür liefert die aktuelle Sommerumfrage des Verbands privater Bausparkassen. Der zufolge schätzen besonders die Jungen und die mittlere Altersgruppe ihre Situation schlecht ein – und sparen seltener auf ein Eigenheim.

Der Frust wächst. Über Parteigrenzen hinweg herrscht inzwischen Konsens, dass das Wohnen die neue soziale Frage ist. Gleich, ob in der Bauwirtschaft, bei den Wohnungsunternehmen, Planern, Immobilienexperten, Mieterschützern und Sozialverbänden – die Ungeduld ist groß, dass sich endlich etwas tut.

„Das steht sogar im Koalitionsvertrag, passiert ist null.“

Die sozialdemokratische Bauministerin Verena Hubertz will daher den „Bau-Turbo“ zünden. Das Gesetz dazu hat das Kabinett schon beschlossen, im Herbst könnte es der Bundestag verabschieden. Im Mittelpunkt steht der neue Paragraph 246 e im Baugesetzbuch. Er soll es Kommunen erlauben, von vielen Vorgaben des Bauplanungsrechts abzuweichen. Planungsprozesse sollen einfacher, Genehmigungsverfahren kürzer werden. Statt wie bisher oft nach fünf Jahren sollen künftig Wohnungen schon nach etwa zwei Monaten Planungszeit entstehen können.

Nicht alle überzeugt das. Aus Sicht von Projektentwicklern wie Dirk Salewski ist „der 246 e ein klitzekleines Reförmchen“. Salewski ist Präsident des Bundesverbands freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BfW) und stößt mit seiner Kritik unter Immobilienprofis auf breite Zustimmung, wenn er sagt, dass der Bund die Verantwortung auf die Kommunen abschiebe. Nutzten die den „Turbo“ nicht, passiere gar nichts. Hochwillkommen wäre hingegen, wenn die im Januar 2022 plötzlich eingestellte Förderung von Neubauten der Energieeffizienzklasse 55 wieder möglich würde. „Das steht sogar im Koalitionsvertrag, passiert ist null.“

Jan-Marco Luczak ist der baupolitische Sprecher der Unionsfraktionen im Bundestag und sagt, die Regierung habe das Vorhaben nicht aus den Augen verloren. Die Effizienzklasse 55 ist im Neubau mittlerweile jedoch gesetzlicher Standard und daher nicht mehr förderfähig. Es muss also eine rechtliche Hürde übersprungen werden. Wenn die neuen Gebäude etwa mit Wärmepumpe, umweltfreundlicher Fern- oder Abwärme beheizt würden, wäre eine Ausnahme möglich. „Solche Projekte können wir dann fördern, weil sie über den gesetzlich vorgeschriebenen Standard hinausgehen“, sagt Luczak. 750.000 genehmigte Bauprojekte liegen derzeit auf Eis. Die könnte man dann schnell umsetzen. Kurzfristig hat die Bundesregierung für dieses Jahr 59 Millionen Euro bereitgestellt. Das hält die Immobilienbranche für viel zu wenig. Zumal die Finanzierung für 2026 noch aussteht.

Die SPD will ein schärferes Mietrecht

Während die einen zweifeln, ob der Bau-Turbo in Schwung kommt, fürchten Architektenverbände, die Deutsche Umwelthilfe und der Paritätische Wohlfahrtsverband das genaue Gegenteil, nämlich dass die Bau- und Wohnungswirtschaft einfach drauflosbaut – am Bedarf vorbei und zulasten der Umwelt. Etwa wenn hochpreisige Wohnungen entstehen oder kleine Landgemeinden große Neubaugebiete für Einfamilienhäuser ausweisen und damit der Verödung ihrer Kerne wie der Flächenversiegelung weiter Vorschub leisten. Oder wenn als Antwort auf die steigende Zahl der Ein-Personen-Haushalte Projektentwickler teure Mikroapartments anbieten. „Es kann nicht darum gehen, zu klotzen, sondern wenn man schon neu baut, das Richtige zu bauen und damit auch den Bestand weiterzuentwickeln“, sagt die Stadtplanerin Ricarda Pätzold vom Deutschen Institut für Urbanistik.

Sie gehört zur Gruppe derer, die vorhandenen Wohnraum besser nutzen wollen. Etwa dadurch, dass Wohnungsunternehmen ihre Mieter beim Umzug in eine kleinere Wohnung unterstützen. In Berlin versuchen das sieben landeseigene Gesellschaften. Sie bieten Haushalten, die weniger Zimmer haben wollen, eine neue, kleinere Wohnung zur ortsüblichen Vergleichsmiete ohne Neuvermietungszuschlag an und versprechen, dass durch den Umzug keine doppelte Mietbelastung entsteht. Solche Maßnahmen zerschlügen nicht den „gordischen Knoten“, sagt Pätzold. Aber sie sind eines von vielen Instrumenten, die vor Ort wirken.

Die SPD-Ministerin Hubertz und die SPD-Justizministerin Stefanie Hubig wollen auch ein schärferes Mietrecht. Die Mietpreisbremse hat der Bundestag schon bis 2029 verlängert. Damit darf in angespannten Wohnungsmärkten bei Neuvermietungen die Miete nur zehn Prozent über der örtlichen Vergleichsmiete liegen. Anders als früher sind die Vermieter nun verpflichtet, die bisherige Miete offenzulegen. Hubig droht Vermietern, die sich nicht an das neue Gesetz halten, mit Bußgeldern. Und sie plant, auch möblierte Wohnungen, bei denen oft nicht nachvollziehbare Aufschläge verlangt werden, und Indexmietverträge, bei denen sich die Miete gekoppelt an den Verbraucherpreisindex entwickelt, stärker zu regeln. Sogar für Eigenbedarfskündigungen könnten bald andere Regeln gelten.

Bei der Linkspartei wird von einem Mietendeckel geträumt, also dafür, Mieten abzusenken oder auf einem bestimmten Niveau einzufrieren. Gefordert wird auch die Enteignung der großen Wohnungskonzerne. Angeblich werde damit die Marktmacht der Großvermieter gebrochen und die kommunalen Wohnungsunternehmen gestärkt. Der Immobilienökonom Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft hält das für eine Illusion: „Solche Maßnahmen hemmen und schaffen keine einzige neue Wohnung, wichtiger wäre es, von den hohen Baukosten runterzukommen.“

Die hohen Kosten gelten vor allem in den Ballungsgebieten neben den horrenden Bodenpreisen als Hauptursache dafür, dass Bauen so teuer ist. Mittlerweile kostet ein Quadratmeter Neubau 5000 Euro, sagt BfW-Präsident Salewski. „Da landen Sie automatisch bei einer Miete von 25 Euro, das ist doch Irrsinn.“ Der Grund für den hohen Preis ist identifiziert: die vielen Normen, die in Deutschland gelten. Schon die Ampelregierung wollte deshalb einen „Gebäudetyp E“ einführen. „E“ steht für einfaches, aber auch für experimentelles Bauen. Die Fachwelt kritisiert, dass die Gewährleistung nicht klar geregelt sei und sich dadurch das Risiko teurer Rechtsstreitigkeiten erhöhe. Die schwarz-rote Koalition hat sich vorgenommen, eine Lösung zu finden.

Bis das Aufstiegsversprechen wieder gilt, wird es also noch dauern.