Immobilien

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Fünf goldene Regeln für den Wohnungskauf

Ein Wohnungskauf sollte gut geplant sein. Sonst droht ein finanzielles Desaster. Diese fünf Regeln helfen, die Risiken zu minimieren, Geld zu sparen und die Nerven zu schonen.

Von Martin Gerth

Erschienen in der WirtschaftsWoche5 Kommentare

Immobilien: Häuserfassaden in Köln

Häuserfassaden in Köln © Daniel von Appen/unsplash.com

Fünf goldene Regeln für den Wohnungskauf – Seite 1

Die Mietpreisbremse macht Vermieten unattraktiver. Viele Eigentümer haben daher ihre Mietshäuser aufgeteilt und die Mietwohnungen in Eigentum umgewandelt. Das könnte bald vorbei sein, denn Bauminister Horst Seehofer will per Gesetz das Umwandeln von Miet- in Eigentumswohnungen erschweren. Eigentumswohnungen aus dem Bestand könnten daher knapp werden.

Dieser Artikel stammt aus der "WirtschaftsWoche".

Umso wichtiger ist es für Kaufinteressenten, sich das Angebot und die jeweilige Eigentümergemeinschaft genau anzuschauen. Zyniker behaupten, die Eigentumswohnung vereine die Nachteile des Mietens mit der des Wohneigentums. Das ist übertrieben, hat aber einen wahren Kern. Denn der Eigentümer besitzt zwar die Wohnräume, aber bereits die Fassade gehört der Gemeinschaft. Im Gegensatz zu Mietern muss der Wohnungseigentümer Baumaßnahmen sofort finanzieren. Und anders als bei einem Einfamilienhaus wohnen die Nachbarn Tür an Tür – ganz ohne Sicherheitsabstand.

Das heißt, die Struktur der Eigentümergemeinschaft ist mindestens genauso wichtig wie das Verhältnis von Kaufpreis zum fairen Wert der Wohnung. Grundsätzlich prallen in solchen Gemeinschaften zwei Gruppen mit ganz unterschiedlichen Interessen aufeinander: Selbstnutzer und Kapitalanleger, die ihre Wohnung vermieten. Je nachdem, welches Motiv die Käufer haben, sollten sie bei einer bestehenden Gemeinschaft auf unterschiedliche Aspekte achten.

Wer sich von den Nachteilen einer Eigentumswohnung nicht abschrecken lässt und kaufen will, sollte auf diese fünf Regeln achten. Sie sparen künftigen Eigentümern Geld und schonen die Nerven:

1. Neubaumängel meiden

Bauminister Seehofer will mit dem neuen Gesetz auch mehr Bauland mobilisieren. Gerade in den Ballungsräumen fehlen Wohnungen, weil die Menschen vom Land in die Städte und die umliegenden Speckgürtel ziehen. Für viele Bauherren ist es finanziell attraktiver, Eigentums- statt Mietwohnungen zu bauen. Schließlich fließt das investierte Geld über den Kaufpreis auf einen Schlag zurück und nicht wie bei der Vermietung erst über Jahrzehnte.

Neubauten haben für die Käufer allerdings auch ein hohes Risiko. Denn der Bauträger sammelt das Geld in der Regel ein, bevor die Immobilie fertiggestellt ist. Ob die gekaufte Wohnung dem entspricht, was die bunten Prospekte des Bauträgers versprechen, ist keinesfalls sicher. Oft tauchen kurz nach Fertigstellung Baumängel auf. Das bedeutet häufig langwierige Konflikte mit dem Bauträger. Laut Gesetz dürfen Wohnungskäufer fünf Prozent des Kaufpreises als Sicherheit bis zur Fertigstellung einbehalten. Viele Käufer verzichten leider darauf.

Tipp für Selbstnutzer: Die Eigentumswohnung ist das Zuhause für die kommenden Jahrzehnte. Insofern sollten sich Selbstnutzer den Bauträger genau anschauen. Unseriöse Anbieter fallen immer wieder unangenehm auf. Pleiten sind in dieser Branche keine Seltenheit. Wird es dem Bauträger zu teuer, Mängel auf eigene Kosten zu beseitigen, ist die Insolvenz oft der einzige Weg. Bei der Abnahme der Wohnung sollten die Eigentümer einen Sachverständigen hinzuziehen. Der ist zwar teuer, erspart aber hohe Kosten für die Beseitigung versteckter Mängel.

Tipp für Kapitalanleger: Das Verhältnis von Kaufpreis zu erzielbarer Miete muss stimmen. In vielen Gemeinden gilt die Mietpreisbremse. Das Renditepotenzial ist also begrenzt. In den meisten Großstädten liegen die Mietrenditen in guten Lagen um die zwei Prozent. Meist lohnt sich ein Investment nur, wenn am Ende ein deutlich höherer Verkaufspreis rausspringt. Mit Gewinn lässt sich die Wohnung jedoch nur verkaufen, wenn Lage und Bauqualität stimmen. Ob die Strategie aufgeht, sollten sich Kaufwillige von einem Profi durchrechnen lassen.

2. Finanzielle Risiken prüfen

Die Eigentümer einer Wohnanlage sind eine Schicksalsgemeinschaft. Verträge regeln bis ins Detail, welche Rechte und Pflichten sie haben. Dennoch gibt es in vielen Eigentümergemeinschaften Querulanten. Sie fechten Beschlüsse der Eigentümer an, nur um den anderen ihre Macht zu demonstrieren. So bleiben wichtige Maßnahmen liegen und das Klima unter den Eigentümern ist vergiftet.

Das wichtigste Dokument: die Teilungserklärung

Um nicht Opfer von Querulanten zu werden, sollte sich Kaufinteressenten die Beschlusssammlungen und die Protokolle der Eigentümerversammlungen anschauen. Die entsprechenden Dokumente sind beim Hausverwalter einzusehen. Werden beispielsweise Beschlüsse regelmäßig angefochten, kann dies ein Indiz dafür sein, dass die Eigentümergemeinschaft zerstritten ist. Ein Blick in die Unterlagen ist auch aus anderem Grund wichtig. Denn neue Eigentümer müssen bereits beschlossene Baumaßnahmen finanziell mittragen. Diese Kosten sollten Käufer einkalkulieren.

Tipp für Selbstnutzer und Kapitalanleger: Wenn es ums Geld geht, zoffen sich Eigentümer am häufigsten. Eine gut funktionierende Gemeinschaft sollte ausreichend Rücklagen für die Instandhaltung bilden. Denn wenn die Rücklage nicht hoch genug ist, müssen die Eigentümer eine Sonderumlage zahlen. Die ist vor allem bei Selbstnutzern unbeliebt, sie könnten daher die Baumaßnahme blockieren.

Um zu ermitteln, ob die Rücklagen hoch genug sind, gibt es eine Formel: Die Baukosten werden mit dem Faktor 1,5 multipliziert und durch 80 Jahre geteilt. Beispiel: Die Baukosten betragen 3000 Euro pro Quadratmeter. Daraus ergibt sich laut Formel eine Rücklage von 56,25 Euro pro Jahr und Quadratmeter. Üblicherweise zahlen die Eigentümer die Instandhaltung in den Wohnräumen selbst. Dies macht erfahrungsgemäß rund 30 Prozent der gesamten Instandhaltungskosten aus. Blieben noch 70 Prozent von 56,25 Euro als Rücklage, was 39,38 Euro pro Jahr und Quadratmeter entspricht.

3. Machtverhältnisse abklopfen

Es kann nicht schaden, zumindest die Grundzüge des Wohnungseigentumsrecht zu kennen. Denn wer die Verträge einer Eigentümergemeinschaft durchschaut, ist eindeutig im Vorteil. Wichtigstes Dokument ist die Teilungserklärung. Sie regelt, was den einzelnen Wohnungsbesitzern gehört und was Gemeinschaftseigentum ist. Daraus ergeben sich auch die Besitzanteile an einer Wohnanlage. Wer mehr Anteile hat, hat auch mehr Stimmen bei Abstimmungen in der Eigentümerversammlung.

Selbstnutzer haben in der Regel nur einen Eigentumsanteil. Einzelne Kapitalanleger können dagegen eine Mehrheit innerhalb der Gemeinschaft zusammenkaufen. Sie haben dann die Macht, Beschlüsse in ihrem eigenen Interesse durchzusetzen. Dazu müssen sie nicht zwangsläufig mehr als die Hälfte der Anteile halten. Viele Kapitalanleger und Selbstnutzer geben dem Hausverwalter eine Vollmacht für Abstimmungen. Wer den Verwalter auf seiner Seite hat, kann die Gemeinschaft dominieren.

Tipp für Selbstnutzer: Sie sollten Gemeinschaften mit einem starken Einzeleigentümer meiden. In solchen Wohnanlagen haben sie wenig Mitspracherecht. Sie müssen damit rechnen, dass sie teure Beschlüsse finanzieren müssen, obwohl sie sie ablehnen.

Tipp für Kapitalanleger: Für sie gilt das Gegenteil. Je weniger Selbstnutzer, desto besser, denn die könnten beispielsweise eine Modernisierung der Immobilie blockieren oder Konflikte mit den Mietern austragen. Je besser die Wohnanlage in Schuss ist, desto teurer lassen sich die Wohnungen vermieten.

4. Spielregeln einschätzen

Die Hausordnung regelt das tägliche Miteinander in einer Eigentümergemeinschaft. Sie legt beispielsweise fest, wann Ruhezeiten einzuhalten sind und welche Bedingungen für Haustiere gelten. Solche Regeln sind ein zweischneidiges Schwert. Sind sie zu lasch, nimmt keiner Rücksicht. Bei zu strengen Vorschriften fühlen sich Bewohner mit Blockwartmentalität zu lückenloser Kontrolle aufgefordert.

Eine wichtige Kennzahl: der Vervielfältiger

In einer Wohneigentümergemeinschaft in Freiburg reichte schon ein Hundehaar, um einen Streit auszulösen. Laut Hausordnung durften Hunde nicht in den Aufzug. Ein Mieter ignorierte die Vorschrift, weil ihm der Weg über die Treppe mit Hund zu beschwerlich war. Der Eigentümer der Dachgeschosswohnung pochte auf das Verbot, denn er war allergisch gegen Hundehaare. Ein Verbot für Hunde im Aufzug sei unzulässig, weil es Mieterrechte zu weit einschränke, so das Amtsgericht Freiburg (56 C 2496/12 WEG).

Tipp für Selbstnutzer: Insbesondere ältere Eigentümer pochen auf die Hausordnung. Das kann für jüngere Kaufinteressenten zur Belastung werden. Jede Eigentümergemeinschaft hat in der Regel einen Beirat. Der kann Kaufinteressenten Auskunft über die Altersstruktur in der Wohnanlage geben.

Tipp für Kapitalanleger: Die Mieter sollten zur übrigen Gemeinschaft passen und die Regeln der Hausordnung einhalten können. Anderenfalls droht Ärger mit den Selbstnutzern.

Die Gemeinschaftsordnung bestimmt, wie sich Nebenkosten, etwa für Hausreinigung, Gartenpflege oder Fahrstuhlwartung auf die Wohnungen verteilen. Der jeweilige Verteilungsschlüssel ist häufig Anlass für Streit. Denn diese Schlüssel können mal größere und mal kleinere Wohnungen bevorzugen. Wer sich benachteiligt fühlt, wird versuchen, die Regeln zu ändern. Insbesondere Selbstnutzer sollten prüfen, ob die Gemeinschaftsordnung fair ist oder Anlass für Streit geben könnte. Für Kapitalanleger, die Nebenkosten auf die Mieter umlegen, ist dieser Punkt weniger relevant.

5. Finanzielle Polster einplanen

Der Kauf einer Wohnung ist nicht bis ins letzte Detail planbar. Es kann immer etwas passieren, das nicht vorhersehbar ist: Der Bauträger wird insolvent, die Wohnanlage muss teuer saniert werden oder die Mieteinnahmen fallen geringer aus als erwartet. Für solche Fälle sollten Kaufinteressenten finanzielle Polster einplanen.

Momentan sind die Bauzinsen sehr günstig. Das hilft aber wenig, wenn die Wohnung zu teuer eingekauft wird. Kapitalanleger könnten sich übernehmen, weil die Mieteinnahmen nicht reichen, um die Investition zu finanzieren. Eine wichtige Kennzahl ist hierbei der Vervielfältiger. Er errechnet sich, wenn man den Kaufpreis durch die Nettomieteinnahmen eines Jahres teilt. Beispiel: eine Wohnung kostet 300.000 Euro. Bei Nettomieteinnahmen von 12.000 Euro pro Jahr beträgt der Vervielfältiger 25. Der Kehrwert wäre vereinfacht gerechnet die Rendite, in diesem Fall vier Prozent. In der Praxis sind Renditeberechnungen komplexer. Der Vervielfältiger liefert jedoch zumindest ein grobes Indiz, ob sich ein Kauf lohnt oder nicht.

Tipp für Kapitalanleger: Ein Vervielfältiger von deutlich über 25 kann sich in der Regel nicht rechnen, es sei denn der Wiederverkaufspreis zieht entsprechend deutlich an.

Anders als in den Niederlanden gibt es in Deutschland keine Vorschrift, wie hoch die Rücklage für die Instandhaltung einer Wohnanlage sein sollte. In vielen Eigentümergemeinschaften ist sie geringer als sie nach den branchenüblichen Formeln sein müsste. Je älter die Immobilie und je schlechter der Zustand, beispielsweise beim Energiestandard, desto höher sollte die Rücklage sein. Ein Euro pro Quadratmeter und Monat gilt als absolute Untergrenze.

Tipp für Selbstnutzer: Ist die Rücklage zu niedrig, sollten die Eigentümer die fehlenden Beträge regelmäßig zurücklegen. Eine Sonderumlage lässt sich dann aus diesem Topf finanzieren. Dass Bauträger Wohnungen nicht planmäßig fertigstellen, kommt immer wieder vor. Für Selbstnutzer kann sich die finanzielle Situation zuspitzen. Sie müssen sowohl die Finanzierung für die Eigentumswohnung stemmen als auch weiter Miete zahlen. Für solche Fälle sollte noch Luft im Budget sein. Geht ein Bauträger in die Insolvenz bevor die Immobilie gebaut ist, können die Baukosten nachträglich steigen. Die Finanzierung sollte daher nicht auf Kante genäht sein.

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Schlagwörter

- Immobilienmarkt

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- Eigentumswohnung

Kommentare

5 KommentareKOMMENTIEREN

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Aluhut Nachbar

#1  —  vor 10 Stunden

3

Und auch ganz schrecklich wichtig, speziell bei Eigentumswohnungen:

Eine gute effiziente Hausverwaltung.

Weil man nicht an ihr vorbeikommt und die nur einmal im Jahr tatsächlich verbindlich was machen müssen - den Jahresbericht.

Meine Eigentumswohnung wird von Haus und Grund in Hamborn verwaltet und die haben es wirklich geschafft, die Reparatur eines völlig maroden und teilweise einsturzgefährdeten Daches 5(!) Jahre zu vertrödeln.

Weil man absolut überhaupt keine Handhabe dagegen hat, ausser die rauszuwerfen und selbst das ist schwierig, weil man dazu einen Beschluss der Eigentümer braucht.

Den man nur fassen kann, wenn die Verwaltung auch dazu einlädt.

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BERA87

#1.1  —  vor 9 Stunden

3

Hallo Aluhut,

Naja, wenn sie einen untätigen Verwalter haben, oder einen der regelmässige Wartungen nicht durchführt, kann ich Ihnen nur empfehlen, einen Rundbrief an die übrigen Eigentümer durch den Beirat senden zu lassen, dass es massive Probleme mit der Verwaltung gibt, dann einen Brief an die Verwaltung (per Einschreiben/Einwurf, nicht mit Rückschein, denn sonst wird es nicht angenommen) mit 25% der Stimmen unterschrieben senden, in dem diese aufgefordert wird eine a.o. ETV abzuhalten, mit einem Tagesordnungspunkt (Entlassung der Verwaltung), dann die Eigentümer um Vollmachten zum Feuern der Verwaltung bitten, und dann hingehen. Wichtig ist, dass die Vollmachten genau die im Grundbuch genannten Eigentümer unterschreiben.

Wichtig ist, dass der Beirat das ganze unterstützt, dann sind die Chancen hoch, dass es klappt.

#1 von Aluhut Nachbar

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olivenbaumpflanzer

#2  —  vor 6 Stunden

5

„Wer mehr Anteile hat, hat auch mehr Stimmen bei Abstimmungen in der Eigentümerversammlung.“

Das stimmt nicht pauschal. Wenn die Teilungserklärung oder eine Vereinbarung der Miteigentümer keine Regelungen zum Stimmprinzip enthalten, greift das gesetzliche Stimmprinzip, das in § 25 Abs. 2 WEG verankert ist. Danach hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme, unabhängig von der Zahl seiner Einheiten (sog. Kopfprinzip).

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Martin__B

#3  —  vor 6 Stunden

Interessanter Artikel. Punkt 2 Rücklagen verstehe ich aber nicht. In der Beispielrechnung würden ja 5600 bzw. 4000 Euro Rücklagen/Jahr für eine 100m2-Whg. anfallen. Das ist doch viel zu viel?

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#4  —  vor 3 Stunden

1

Es gibt nur ein Regel heute: alles zustimmen und schnell kaufen, oder kauft man nichts. Sei bereit morgen zum Notar. Jeder Schrott finden seinen Käufer, oft 20.000-50.000 Euro höher und ohne Kredit.