HOFFNUNG AM IMMOBILIENMARKT?

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Die ersten Häuser werden wieder günstiger

- VON CHRISTIAN SIEDENBIEDEL

- -AKTUALISIERT AM -12:11

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Es gibt Anzeichen, dass der Anstieg der Hauspreise in Deutschland nicht ungebrochen weitergeht. Wo Kaufen und Mieten jetzt besonders teuer oder günstig ist – und wo sich was eher lohnt.

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Mit Angebotspreisen am Immobilienmarkt ist das so eine Sache. Wenn Internetportale auswerten, zu welchen Preisen Häuser und Wohnungen in Anzeigen angeboten werden, muss das nicht immer eins zu eins der tatsächlichen Preisentwicklung bei den Transaktionen, also Käufen und Verkäufen, entsprechen. Gleichwohl ist bemerkenswert: Es mehren sich aus solchen Quellen die Signale, dass der Preisanstieg bei Wohnimmobilien in Deutschland nicht ungebrochen weitergeht. So meldete das Internetportal Immowelt am Dienstag, dass es bei den Angeboten in sieben von 14 beobachteten Großstädten im zweiten Quartal mit den Preisen von Bestandswohnungen nicht mehr weiter aufwärts gegangen sei. In drei Großstädten seien die Preise stabil geblieben, in vier weiteren ließen sich leichte Rückgänge beobachten. Im Vorquartal hatten noch alle 14 Städte steigende Kaufpreise verzeichnet.

Christian Siedenbiedel

Redakteur in der Wirtschaft.

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So habe es in München einen leichten Rückgang der Wohnungspreise auf durchschnittlich 9551 Euro je Quadratmeter gegeben. In Düsseldorf fielen sie um 1 Prozent auf 5206 Euro, in Leipzig gleichfalls um 1 Prozent auf 2693 Euro. In Hannover gaben sie um 2 Prozent auf 4019 Euro nach. Stabil seien die Preise in Frankfurt mit 6554 Euro, Köln mit 5348 Euro und Essen mit 2954 Euro je Quadratmeter geblieben. Preisanstiege gab es dagegen noch in Berlin, Hamburg, Stuttgart, Nürnberg, Bremen, Dresden und Dortmund. Auch der Index der Kreditvermittlungsplattform Europace, der auf tatsächlich vermittelten Baufinanzierungen beruht, hatte schon für Mai eine Abkühlung der Preisdynamik signalisiert – und zwar für alle drei Segmente, neue Ein- und Zweifamilienhäuser, Bestandshäuser und Eigentumswohnungen.

Gab es im zweiten Quartal schon eine Wende?

Die letzten amtlichen Zahlen, die vorliegen, sind die vom Statistischen Bundesamt fürs erste Quartal. Da meldete das Amt im Schnitt noch einen leichten Preisanstieg gegenüber dem Vorquartal um 0,8 Prozent und einen deutlichen gegenüber dem Vorjahresquartal um 12 Prozent. Die Statistiker sprachen aber auch da schon von einer „Abschwächung der Dynamik“. Mehr werde man in den Zahlen zum zweiten Quartal sehen, meint Michael Voigtländer, Immobilienfachmann vom Institut der deutschen Wirtschaft (IW). „Im zweiten Quartal sollten wir eine Wende am Immobilienmarkt sehen“, sagte Voigtländer jetzt in einem Interview: „Klar ist, dass mit rapide steigenden Zinsen mehr und mehr Käufergruppen aus dem Markt fallen.“

Immerhin sind die Bauzinsen seit Jahresbeginn deutlich gestiegen. Von weniger als 1 Prozent zum Jahreswechsel legten sie bis auf zuletzt 3,29 Prozent für Baudarlehen mit zehn Jahren Zinsbindung zu, wie die FMH-Finanzberatung berichtet. Steigende Bauzinsen bremsen dabei tendenziell die Entwicklung der Immobilienpreise – auch wenn diese auch von vielen anderen Faktoren abhängen, insbesondere natürlich von Angebot und Nachfrage nach Wohnraum.

Mieten oder Kaufen?

Die Situation der Immobilienpreise ist dabei regional sehr unterschiedlich. Die Postbank hat zusammen mit dem Hamburgischen Weltwirtschaftsinstitut HWWI in einer Studie, die der F.A.Z. exklusiv vorab vorliegt, anhand der durchschnittlichen Immobilienpreise aus dem vergangenen Jahr untersucht, wo Kaufen und Mieten in den verschiedenen Teilen Deutschlands besonders teuer oder günstig ist – und wo sich was eher lohnt.

Das Ergebnis: Wer eine Wohnung gekauft hat, musste im vergangenen Jahr in 114 Landkreisen und kreisfreien Städten in Deutschland im Schnitt im Monat einen geringeren oder gleich hohen Anteil seines Einkommens für die Raten aufbringen wie ein Mieter für die örtliche Nettokaltmiete. Am stärksten schlug das Pendel zugunsten des Wohnungskaufs in vielen ländlichen Gebieten vor allem in Ostdeutschland aus: Dort war Kaufen klar günstiger als Mieten. Anders war es in vielen Großstädten und anderen besonders begehrten Regionen: Dort ist der Studie zufolge die monatliche Belastung durch den Kauf einer Wohnung oftmals höher als die Miete – und das hat sich zuletzt sogar noch mal verschärft.

Teure und günstige Regionen in Deutschland

Das HWWI ist dafür von der Annahme ausgegangen, dass man nicht mehr als 30 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens fürs Wohnen ausgeben und dabei die Nebenkosten berücksichtigen sollte. Für die Finanzierung einer Immobilie legte das Institut einen Zinssatz von 1,6 Prozent (also sogar etwas weniger als aktuell), eine Anfangstilgung von 3 Prozent, Notargebühren von 2 Prozent und 20 Prozent Eigenkapital zugrunde. Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer oder Umbauten wurden nicht berücksichtigt. Nicht berücksichtigt wurden auch alle Überlegungen zur Kapitalanlage.

Für die sieben größten deutschen Städte zeigte sich dabei: Während der Anteil des Einkommens, der für die Nettokaltmiete für eine 70-Quadratmeter-Wohnung aufgebracht werden muss, um 0,2 Prozentpunkte auf 22,7 Prozent gesunken ist, ist die Belastung durch die monatlichen Raten beim Wohnungskauf von 31,6 auf 34,3 Prozent gestiegen.

Spitzenreiter war dabei München: Hier musste man 44 Prozent des durchschnittlichen verfügbaren Haushaltseinkommens aufwenden, wenn man eine Wohnung kaufen wollte; beim Mieten waren es 27 Prozent. Letzteres war der höchste Wert in Deutschland und der einzige oberhalb von 25 Prozent. Aber der Abstand von der Miete in München zu den monatlichen Belastungen durchs Kaufen war doch noch mal erheblich.

Günstiger als das Mieten war das Kaufen dagegen beispielsweise in Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen außerhalb der jeweiligen Großstädte. Nur gering fielen die Aufschläge fürs Kaufen in Städten wie Dortmund, Wolfsburg oder Remscheid aus. Ähnlich war es etwa in der Stadt Worms sowie den Landkreisen Wesel, Kleve, Warendorf, Schwalm-Eder-Kreis und Landkreis St. Wendel.

Grundsätzlich überhaupt finanzierbar für einen Durchschnittsverdiener war der Kauf einer 70-Quadratmeter-Wohnung laut der Studie in 367 von 401 Landkreisen und Städten. Im Vorjahr waren es noch 378 Kreise und Städte gewesen.

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Eva Grunwald, die Leiterin des Immobiliengeschäfts der Postbank, meint zwar, es stehe kein generelles Ende des Immobilienbooms vor der Tür – die Anzeichen dafür mehrten sich jedoch in einigen Regionen. „Wer sich zum Kauf entschließt, muss in der Regel höhere monatliche Einkommensbelastungen hinnehmen als in der Vergangenheit“, sagte sie. Zudem könnten Inflation, höhere Energiekosten oder Pandemiefolgen zusätzliche Ausgaben verursachen, oder es könne sich die Einnahmesituation ändern: „Interessenten sollten genau prüfen, ob sie die Finanzierung langfristig auch dann noch stemmen können, wenn sich ihre finanzielle Situation ändern sollte.“

vor 2 Minuten

Ich bin nicht sicher, ob solche Studien Käufern und Verkäufern wirklich helfen, da der Immobilienmarkt in Deutschland sehr fragmentiert und regional sehr unterschiedlich ist. Am Ende ist die Immobilie das wert, was jemand bereit ist dafür zu bezahlen. Ich stimme Herrn Storm zu, dass man sich bei der Suche Zeit lassen sollte. Ein Fehlgriff (z.B. unerwarteter Kindersegen, Behinderung, Scheidung...) lässt sich wahrscheinlich nicht mehr so einfach reparieren, wie zu Zeiten als die Preise stiegen.

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Hubert Klar

vor 7 Minuten

In Zeiten wo Mieten gedeckelt werden sollen, wer will da Vermieter sein?

Es werden also weiter Eigentumswohnungen entstehen, und wer sich diese nicht leisten kann, der kann sich auf dem schrumpfenden Miet-Markt prügeln gehen.

Geliefert wie gewählt, liebe Mitbürger, nur diesmal verlieren alle.

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Gerhard Storm

vor 22 Minuten

Trotz gestiegener Zinsen u. hoher Immobilienpreise ist die Suche nach einer passenden Wohnung nicht so aussichtslos, wie es scheinen mag. Damit es sich aber rechnet u. günstiger als Mieten ist, lohnt die Suche nach einem geeigneten Objekt. Da bieten sich auch gerichtliche Versteigerungslisten an. Vor einem Kauf-Schnellschuss sei gewarnt. Nach der Devise Lage, Lage, Lage kann die Suche schon mal ein Jahr u. länger dauern. Zusammen mit öff. Förderung sollte bei im Vergleich zu früher immer noch niedrigen Zinsen etwas gefunden werden können. Ohne Fleiß, kein Preis!