Österreichisches Gesetz: „Wir fühlen uns hier rausgeworfen“

Artikel von Birgit Ochs

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Die Tiroler Idylle trügt: In und um Kitzbühel greifen Gemeinden jetzt gegen Besitzer illegaler Freizeitwohnsitze durch.© Picture Alliance

Als der Brief des Bürgermeisters von Reith bei Kitzbühel im November bei ihnen eintraf, waren Alice und Horst Schaffer entsetzt. In dem Schreiben stand, dass die österreichische Gemeinde dem Ehepaar aus Nürnberg mit sofortiger Wirkung die Nutzung seiner Dreizimmerwohnung in Tirol verbietet. Der Grund: Die beiden nutzten die Wohnung widerrechtlich als Freizeitwohnsitz. Als solcher ist die Wohnung jedoch nicht registriert. „Mit uns trifft es die Falschen“, waren sich der Steuerberater und die Ärztin sicher und klagten.

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Sie hätten sich immer auf der legalen Seite gewähnt, sagt Schaffer. Seit mehr als fünf Jahrzehnten kommen er und seine Frau regelmäßig ins Brixental. Ende 2011 haben sie in Reith die 100 Quadratmeter große Wohnung in einem Mehrfamilienhaus gekauft. „Nun sind wir damit gegen die Wand gefahren.“

Denn irgendwer hat Schaffers angezeigt, und die Gemeinde daraufhin im Spätsommer 2022 Kontrolleure geschickt. So ist es üblich. Siebenmal tauchte die „Stasi“, wie Schaffer die Inspektoren nennt, in den kommenden drei Monaten vor der Wohnanlage auf. Die Kontrolleure klingelten, begutachteten Briefkasten und Rasenwuchs, sprachen mit Nachbarn. Die Eheleute trafen sie nicht an. Das Ganze wiederholte sich ähnlich im vergangenen Frühling.

Die Konkurrenz um Wohnraum ist hoch

Die Eigentümer versuchten den Verdacht zu entkräften, nur sporadisch in Reith zu weilen. Sie führten ihre langjährige Mitgliedschaft im Ski Club an, die vielen Freundschaften und die Teilnahme am alljährlichen Hofputz der Hausgemeinschaft. Sie berichteten auch von Krankheiten und Operationen. Diese hatten Horst Schaffer seit 2022 häufig davon abgehalten, die 350 Kilometer aus Nürnberg anzureisen, wo das Ehepaar ein Haus besitzt. Seine Frau habe unter anderem deshalb ebenfalls nicht so oft in Tirol sein können. Sie wiesen darauf hin, dass Alice Schaffer inzwischen aber ihren Hauptwohnsitz in Reith angemeldet hatte und ihr Wagen ein Kitzbühler Kennzeichen trägt. All das überzeugte nicht. Das Landesverwaltungsgericht in Innsbruck hat das Nutzungsverbot inzwischen bestätigt.

Das Ehepaar ist kein Einzelfall. In vielen touristisch beliebten Gegenden Tirols gehen die Gemeinden mittlerweile stärker gegen illegale Ferienimmobilien, in der Regel fälschlich als Hauptwohnsitz deklarierte Apartments und Villen, vor. Bauland ist knapp, die Konkurrenz um Wohnraum zwischen Einheimischen und Teilzeit-Tirolern hoch. Für die vermögende Gruppe der deutschen und österreichischen Zahnärzte, Manager, Unternehmer und Juweliere sind die teuren Preise ebenso wenig ein Problem wie für die internationale Prominenz, die sich seit Jahrzehnten rund um das Hahnenkamm-Rennen ein Stelldichein gibt. Für viele Einheimische und diejenigen, die der Arbeit wegen zuziehen, schon. Die wenigsten können sich Chalets zu Quadratmeterpreisen von 9000 Euro und mehr leisten. So finden die, die beinahe das ganze Jahr über vor Ort sind, oft nur schwer eine Bleibe, während andere, die ein schönes Anwesen besitzen, dort nur vorbeischauen. In den kleinen Alpengemeinden gibt es ganze Straßenzüge, die die meiste Zeit verwaist sind.

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Neu ist das nicht. Deshalb gibt es schon seit 1994 ein Gesetz, das die Nutzung von Wohnimmobilien zu Freizeitzwecken regelt. So dürfen in einer Gemeinde nur acht Prozent aller Wohnungen Freizeitwohnsitze sein. Als solche gelten Häuser oder Wohnungen, die nicht einem ganzjährigen, „dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnissen dienen“. Sie werden entsprechend registriert.

10.000 illegale Ferienimmobilien in ganz Tirol

Das Problem: Vielerorts ist die Acht-Prozent-Marke schon lange um ein Vielfaches überschritten. Im Neubau können die Gemeinden zwar keine weiteren Freizeitwohnsitze ausweisen, aber alte Rechte im Bestand lassen sich nicht einfach streichen. „Im Bezirk Kitzbühel ist Reith besonders betroffen“, sagt Bürgermeister Stefan Jöchl. Eine Statistik von Stand November 2024 zählt in seiner Gemeinde 304 oder 23 Prozent der insgesamt 1484 Wohneinheiten als Freizeitwohnsitze.

Offiziell gibt es in ganz Tirol davon etwa 16.000 genehmigte, aber geschätzt 10.000 illegale Ferienimmobilien. An denen entzündet sich dort, wo der Wohnungsmarkt immer angespannter wird, der Unmut vieler Einheimischer und Lokalpolitiker. Immer lauter wurde in den vergangenen Jahren die Forderung, dass die Gemeinden das Gesetz endlich auch konsequent anwenden und gegen die illegalen Freizeitwohnsitze vorgehen sollen: mit Kontrollen, Geldstrafen von bis zu 40.000 Euro (im Gespräch sind 80.000 Euro), mit dem Benutzungsverbot und in gravierenden Fällen sogar mit einer Zwangsversteigerung.

Die Anzeigen häuften sich, sagt Bürgermeister Jöchl. Aktuell prüfe man in Reith 20 bis 25 unter Verdacht stehende Objekte. Der Druck bleibt nicht ohne Wirkung. Die Fälle, in denen die Bürgermeister ihre Bescheide verschicken, haben zugenommen, und das Landesverwaltungsgericht entscheidet selten anders. Im vergangenen Jahr traf es zum Beispiel Porsche-Finanzchef Lutz Meschke. Das Gericht sah es als erwiesen an, dass ihm sein 2014 im Gemeindebezirk Kitzbühel erworbenes Chalet, anders als behauptet, nicht als Haupt-, sondern als Freizeitwohnsitz diene, und bestätigte das Nutzungsverbot.

„Wir fahren mit 200 km/h gegen die Wand“

Häufig argumentieren die Betroffenen, sie hätten das Gesetz durchaus gekannt, seien aber davon ausgegangen, nicht dagegen zu verstoßen. Horst Schaffer etwa gibt an, sich an dem „Uschi-Glas-Urteil“ orientiert zu haben. Der Schauspielerin war Anfang der Jahrtausendwende der Kauf und die Nutzung einer Wohnung als „Arbeitswohnsitz“ erlaubt worden. Da auch er in Reith Arbeitskontakte pflegte, habe er angenommen, dass das mit dem Arbeitswohnsitz auch für ihn gelte. Das Landesverwaltungsgericht hingegen stellte fest, dass das Raumordnungsgesetz diesen Begriff gar nicht kennt.

Er sei maßlos enttäuscht, sagt der Steuerberater. Er kenne ja diese Fälle auch in seiner Nachbarschaft, in denen Wohnungen und Chalets fast das ganze Jahr über dunkel blieben. „Da kann ich den Ärger der Einheimischen schon verstehen.“ Er selbst sieht sich als Opfer von „Bespitzelung“ und eines letztlich untauglichen Gesetzes. Solche sozial gut integrierten und finanzstarken Eigentümer dürfe man nicht vergraulen, damit schneide man sich in Tirol ins eigene Fleisch, meint er. Schließlich seien es Leute wie sie, die Gastronomie und die lokalen Handwerker stärkten.

Ganz ähnlich argumentiert seit einigen Wochen in Zeitungsartikeln und Fernsehinterviews auch der Steuerberater und Kitzbüheler Bürgermeister Klaus Winkler. Er fordert eine „dringende Änderung“ des Gesetzes, weil es am Ziel vorbei führe, sagte er in der Fernsehsendung „Fellner! Live“. Für keinen einzigen Einheimischen werde dadurch Wohnraum geschaffen. Man müsse sich die Konsequenzen für den Standort klarmachen, wenn sich die betroffene Klientel von Tirol abwende. Wohlstand sei schließlich Teil des Systems, und aus der Wirtschaft komme massiver Unmut, behauptet Winkler. „Wir fahren mit 200 km/h gegen die Wand.“

„Eine saftige Zweitwohnsitzsteuer, ist ein Lösungsansatz“

Sein Vorschlag: Der Begriff des Freizeitwohnsitzes müsse neu definiert werden, damit er nicht mehr wie bisher nur auf den Lebensmittelpunkt abzielt. Vielmehr müsse man denen gerecht werden, die an mehreren Orten zu Hause sind, aber mehr als nur ein paarmal im Jahr vorbeischauen. Er plädiert außerdem dafür, die Abgaben für Freizeitwohnsitze deutlich anzuheben und die Einnahmen für den Bau leistbarer Wohnungen einzusetzen. Davon profitierten alle.

Unter den 20 Gemeindevertretern des Bezirks Kitzbühel hat Winkler bereits für seine Idee geworben. Viele seiner Amtskollegen hadern damit, dass die Kontrollen an ihnen hängen und der hohe Aufwand aus ihrer Sicht in keinem Verhältnis zum Ergebnis steht. Dem schließt sich auch Reiths Bürgermeister Jöchl an. Man habe gar nicht die nötige Personaldichte, klagt er und nennt die Annahme eines einzigen Lebensmittelpunkts „vermutlich nicht mehr ganz zeitgemäß“. Es gebe nun mal Menschen, die mobiler seien. Wobei, „wenn ich erklären müsste, wo mein Lebensmittelpunkt ist, hätte ich das in fünf Minuten erledigt“.

Was einen, von seinem Kollegen aus dem Kitzbühler Rathaus geforderten, „Systemwechsel“ hin zu einer deutlichen Erhöhung der Freizeitwohnsitzsteuer angeht, hat Jöchl Vorbehalte. Mehr Geld für den geförderten Wohnungsbau wäre gut. „Aber Recht muss Recht bleiben, und eine saftige Zweitwohnsitzsteuer, das ist ein Lösungsansatz, der die unterstützt, die Geld haben“, sagt er.

Begrenztes Verständnis für die Klagen der Bürgermeister

Diese Meinung teilt auch Markus Sint. Er ist einer von drei Abgeordneten der „Liste Fritz“ im Tiroler Landtag. Bei der Wahl 2022 hat die kleine Partei, die sich besonders gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum einsetzt, deutlich gewonnen. „Es kann nicht sein, dass der, der sich ans Recht gehalten hat, der Trottel ist, und die anderen kaufen sich frei“, sagt Sint zu Winklers Vorstoß. Die ungeliebten Kontrollen blieben dadurch außerdem weiterhin nötig. Das Problem der falschen Hauptwohnsitze verschwinde nicht einfach dadurch, dass es eine höhere Freizeitwohnsitzsteuer gebe.

Sint betont, dass ihm grundsätzlich jeder, der in Tirol lebt und Steuern zahlt, willkommen ist. Wie auch jeder Tourist. Für die Klagen der Bürgermeister hat er nur begrenzt Verständnis. Einerseits hält er es für schlecht gelöst, dass das Land die Kontrollen auf die Gemeinden abgewälzt habe. Stattdessen plädiert er, bisher erfolglos, für eine „Taskforce“ auf Landesebene, die den Anzeigen nachgeht. Andererseits seien die Amtsträger auf das Landesgesetz vereidigt, und das hätten sie einzuhalten. „Wenn jemand verschleiert, dass er hier gar nicht dauerhaft wohnt, ist das Rechtsbruch und kein Kavaliersdelikt, dem muss man nachgehen und sich nicht wegducken.“ Er räumt ein, dass durch das Nutzungsverbot nicht sofort leistbarer Wohnraum entstehe. „Aber das wirkt auf die Preisbildung.“

Die Warnung vor einem drohenden Image- und Wirtschaftsschaden nennt er lächerlich. „Wir haben in Tirol fast 50 Millionen Übernachtungen im Jahr, die werden nicht davon beeinflusst, dass wir ein paar deutsche Zahnärzte und Anwälte mit der konsequenten Anwendung unseres Freizeitwohnsitzgesetzes vor den Kopf stoßen.“

Die Klage aus Kitzbühel hat die Landesregierung in Innsbruck erreicht. Die Kritik der Bürgermeister werde ernstgenommen, heißt es auf Anfrage der F.A.S., jedoch seien die gesetzlichen Regelungen betreffend Freizeitwohnsitze mit dem klaren Ziel eingeführt worden, „einen verantwortungsvollen Umgang mit dem begrenzten Wohnraum zu fördern, Missbrauch zu verhindern und sicherzustellen, dass Immobilien nicht übermäßig als Freizeitwohnsitze genutzt werden, die den lokalen Markt für Einheimische unerschwinglich machen.“ Schon jetzt kommen den betroffenen Gemeinden die Einnahmen aus den Strafgeldern zu 80 Prozent zugute, was bei einem zuletzt auf 80.000 Euro erhöhten Strafrahmen für illegale Freizeitwohnsitzung für einen wesentlichen Ausgleich zum verursachten Verwaltungsaufwand sorge.

„Erst wird an dir gut verdient, und dann bist du der Buhmann“

Er könne andere nur vor Blauäugigkeit warnen, sagt Horst Schaffer mit der Erfahrung eines Betroffenen. Allein im Bekanntenkreis seien ihm aktuell drei Fälle bekannt, in denen die potentiellen Käufer von Millionenobjekten nicht richtig aufgeklärt worden seien. „Erst wird an dir gut verdient, und dann bist du der Buhmann.“

Er und seine Frau werden Reith verlassen. „Schweren Herzens, aber wir fühlen uns hier rausgeworfen“, sagt Schaffer. Anstatt noch mal vor Gericht zu ziehen, will er verkaufen. Rund 1,5 Millionen will er für die Wohnung haben, die ursprünglich mal als geförderter Bau entstand.

Sie hätten vorgehabt, künftig mehr Zeit in Reith zu verbringen, und die Wohnung entsprechend altersgerecht saniert. Dieser Lebensplan hat sich mit dem Urteil erledigt. „Wir holen unsere E-Bikes ab, und das war es dann.“