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Was Sie zur neuen Grundsteuer jetzt wissen müssen

- VON MANFRED SCHÄFERS, BERLIN

- -AKTUALISIERT AM -13:35

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Los geht es mit der neuen Besteuerung erst im Jahr 2025. Aber die Finanzämter und Gemeinden nehmen sich viel mehr Zeit, als sie den Steuerpflichtigen geben. Hier kommen Antworten auf die wichtigsten Fragen zur neuen Grundsteuer.

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Was passiert gerade?

Die Finanzämter verlangen jetzt die Daten, die sie für die neue Grundsteuer benötigen. Gerade einmal vom 1. Juli bis 31. Oktober haben die Eigentümer Zeit, ihre Erklärung einzureichen. Grundlage sind die Eigentumsverhältnisse zum 1. Januar 2022. Im Zentrum der Aufmerksamkeit steht die sogenannte Grundsteuer B für alle Grundstücke und Gebäude, die nicht zur Land- und Forstwirtschaft gehören. Diese fallen unter die Grundsteuer A – bis auf Wohnflächen, die künftig ebenfalls mit der Grundsteuer B besteuert werden. Insgesamt sind die Eigentümer von 36 Millionen „Einheiten“ betroffen.

Wer zahlt?

Manfred Schäfers

Wirtschaftskorrespondent in Berlin.

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Grundsätzlich überweisen die Eigentümer das Geld an das Finanzamt. Aber das heißt nicht, dass damit die Mieter aus dem Schneider sind, im Gegenteil: Die Grundsteuer gehört zu den Dingen, die mit der Nebenkostenabrechnung überwälzt werden. Das ist auch steuersystematisch gewollt. So soll jeder Einwohner zumindest ein bisschen an den Kosten der Kommune beteiligt werden, nach dem Motto: Wer ein öffentliches Schwimmbad will, das sich nicht selbst trägt, muss entsprechend mehr Grundsteuer zahlen.

Woher weiß ich, dass ich etwas tun muss?

In vielen Fällen macht die Finanzverwaltung die Eigentümer in einem Schreiben darauf aufmerksam, dass sie eine Erklärung abgeben müssen. Aber so eine persönliche Ansprache muss es nicht geben. Der Bund hat Ende März öffentlich bekannt gemacht, dass es in elf Bundesländern diese Pflicht gibt. Dass es nicht alle sind, liegt daran, dass Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen die neue Möglichkeit genutzt haben, eigene Gesetze für die Grundsteuer zu verabschieden. Im Saarland und in Sachsen hat man sich nur für eine leichte Modifikation des Bundesmodells entschieden. In der Regel verlangen die Finanzämter, dass die Erklärung elektronisch übermittelt wird.

Was benötigt das Finanzamt?

Im Bundesmodell verlangt der Fiskus normalerweise sechs Angaben: Lage des Grundstücks, Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Gebäudeart, Wohnfläche, Baujahr des Gebäudes.

Wie ist die Erklärung abzugeben?

In der Regel digital. Es gibt Ausnahmen für Härtefälle. In Bayern gibt es für alle die Möglichkeit, ein grünes Papier-Formular handschriftlich auszufüllen.

Ab wann gilt die Neuregelung?

Los geht es mit der neuen Besteuerung im Jahr 2025. Die Finanzämter und Gemeinden nehmen sich viel mehr Zeit, als sie den Steuerpflichtigen geben. Das können sie, weil das Bundesverfassungsgericht, auf das die Neuregelung zurückgeht, überraschend großzügig mit der Übergangfrist war.

Wie wichtig ist die Reform für die Städte?

Mit einem Aufkommen von etwa 15 Milliarden Euro ist sie eine wichtige Einnahmequelle für die Kommunen. Hinzu kommt die politische Bedeutung. Denn der Gemeinderat entscheidet über den Hebesatz, das ist eine Art Steuersatz. Die Städte haben versprochen, die Neuregelung nicht zu nutzen, um sich zu bereichern. Das ist eine politische Aussage, die keinen Gemeinderat rechtlich bindet.

Wie wird künftig gerechnet?

Im Bundesmodell – das Olaf Scholz (SPD) entwickelt hat, als er noch nicht Bundeskanzler, sondern Bundesfinanzminister war – sind weiterhin drei Größen entscheidend: Grundsteuerwert, Steuermesszahl und Hebesatz. Zunächst berechnen die Finanzämter mithilfe der elektronisch eingereichten Daten den ersten Wert. Der wird höher sein als die alten Einheitswerte aus dem Jahr 1964 im Westen und dem Jahr 1935 im Osten, da die Werte für Grundstücke und Gebäude seither durch die Decke gegangen sind. Die Steuermesszahl hängt von der Art der Nutzung ab. Auch wenn das Alter der Gebäude berücksichtigt wird, ist davon auszugehen, dass der Ausgangswert für die Berechnung durchgängig höher ausfallen wird. Das wurde bei der Reform berücksichtigt, so fällt der gesetzliche Multiplikator Steuermesszahl dann etwa um den Faktor zehn niedriger aus.

Welche Rechenschritte gibt es?

Zunächst berechnet das Finanzamt den Grundsteuerwert. Der wird in einem Bescheid offiziell festgestellt. Außerdem ermittelt es mithilfe der festgeschriebenen Steuermesszahlen den Grundsteuermessbetrag. Auch darüber stellt es einen Bescheid aus. Das sind noch keine Zahlungsaufforderungen, sondern nur die Grundlage für die Festsetzung der Grundsteuer durch die Stadt oder Gemeinde. Diese multipliziert den Grundsteuermessbetrag mit dem neuen Hebesatz, das ergibt die zu zahlende Grundsteuer. Die Gemeinde sendet dann den Bescheid an die Eigentümer.

Wer zahlt demnächst mehr?

Mit der Antwort bewegt man sich noch im spekulativen Bereich, da über den Hebesatz erst sehr spät entschieden wird. Aber wer in einer gefragten Gegend wohnt, beispielsweise in einer edlen Villa im teuren Viertel, der sollte sich auf eine höhere Belastung einstellen. In Berlin dürfte es im Osten stärker nach oben gehen, schließlich gilt da immer noch der alte Einheitswert von 1935. Das ist zwar so für alle Grundstücke auf dem Gebiet der ehemaligen DDR. Aber in den anderen Kommunen lässt sich ein flächendeckend kräftig steigender Grundsteuerwert mit einem entsprechend niedrigeren Hebesatz kompensieren. In der Hauptstadt geht das nicht, weil dort noch zwei Systeme nebeneinander laufen.

Was ist mit baureifen Grundstücken?

Die sogenannte Grundsteuer C lebt im Jahr 2025 wieder auf. Gemeinden können dann auf baureifen Grundstücken, die brach liegen, einen höheren Hebesatz verlangen. Ziel ist es, den Wohnungsbau anzuregen.

Welche Besonderheiten gibt es im Saarland und Sachsen?

Die beiden Bundesländer haben sich für eigene Steuermesszahlen entschieden, um Belastungssprünge möglichst früh in dem dreistufigen Rechenprozess zu vermeiden.

Wie weichen die Hessen und Niedersachsen vom Bundesmodell ab?

Die Landesregierung in Wiesbaden hat sich für das Flächen-Faktor-Verfahren entschieden. Je nach Lage des Grundstücks wird der Ausgangsbetrag erhöht oder vermindert. Wie die hessische Finanzverwaltung hervorhebt, müssen Eigentümer nur die Grundstücksgröße (auch Bodenfläche genannt) und die Wohnfläche in ihrer Erklärung eintragen. Bei einer anderen Nutzung als zu Wohnzwecken sei die Nutzungsfläche anzugeben, gegebenenfalls seien die Flächen der einzelnen Räume entsprechend ihrer Nutzung zu erklären. Den Bodenrichtwert müsse man nicht angeben. Dieser Wert liege schon vor. Er werde automatisiert beigesteuert. In Niedersachsen spricht man vom Flächen-Lage-Modell. Im Kern läuft das ähnlich ab. Im Ergebnis würden einfache Lagen etwas niedriger, gute Lagen etwas höher besteuert, heißt es.

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Was machen die Bayern anders?

Im Freistaat ist nur entscheidend, wie groß Grundstücke und Gebäude sind, und wie die Gebäude genutzt werden. Werte spielen dort keine Rolle – anders als in den anderen Bundesländern, wo diese künftig regelmäßig anzupassen sind, um zu verhindern, dass dort die Grundsteuer abermals verfassungswidrig wird.

Welche Besonderheit gibt es in Baden-Württemberg?

Im Südwesten kommt es bei der Bewertung vor allem auf zwei Größen an: die Grundstücksfläche und den Bodenrichtwert, die miteinander multipliziert werden. Wenn es zum Wohnen genutzt wird, gibt es einen Abschlag. Das heißt: Für Villenbesitzer mit einem parkähnlichen Grundstück könnte es teurer werden, für Eigentümer oder Mieter im Hochhaus auf kleinem Grund sogar billiger.

Warum orientiert sich das SPD-geführte Hamburg nicht am Scholz-Konzept?

Die Hansestadt hat ein eigenes Wohnlagemodell entwickelt, um Belastungssprünge zu vermeiden, die andernfalls gedroht hätten. Entscheidende Parameter sind künftig in Hamburg: Grundstücksgröße, Wohnfläche, Wohnlage. Es soll einfacher sein als das Bundesmodell, zudem müssen die Werte nicht regelmäßig aktualisiert werden.