SCHEIDUNG UND ERBFÄLLE

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Wenn das Haus die Familie zerreißt

- VON DYRK SCHERFF

- -AKTUALISIERT AM -11:46

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In Erbfällen und bei Scheidungen wird oft erbittert um Immobilien gestritten. Hier kommen Tipps, wie sich das vermeiden lässt.

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Immobilien können richtig Freude machen. Etwa wenn sie einen Lebenstraum verwirklichen oder schlicht wenn sie deutlich an Wert gewinnen wie in den vergangenen zehn Jahren. Sie können aber auch mächtig Ärger machen. Zum Beispiel wenn sie vererbt werden oder im Scheidungsfall. Dann wird aus dem schönen Haus schnell ein Streitobjekt. Jeder will es haben, und wer es nicht bekommt, fühlt sich als Verlierer.

Dyrk Scherff

Redakteur im Ressort „Wert“ der Frankfurter Allgemeinen Sonntagszeitung.

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Nicht selten enden die Auseinandersetzungen vor Gericht. 28 Prozent aller Rechtsstreitigkeiten im Bereich des Privatrechts sind Erbauseinandersetzungen, 32 Prozent Scheidungs- und Trennungsfälle. Das sind die beiden führenden Gruppen in diesem Feld. Das ist nicht überraschend. Denn es geht um Werte, die nicht selten die Millionengrenze überschreiten. Sie haben sich seit 2010 teilweise mehr als verdoppelt – zumindest in den Ballungsräumen. Und die Aussicht auf einen weiteren, langfristigen Anstieg ist gut. Das weckt Begehrlichkeiten.

Kompromisse sind bei Immobilien leider meist schwierig, denn zumindest das klassische Einfamilienhaus ist – anders als Geld – nicht einfach aufteilbar. Das Eigentum an der Immobilie kann zwar auf mehrere Köpfe verteilt werden, doch bewohnen kann sie nur einer. Allenfalls in Ausnahmefällen lassen sich daraus zwei Wohneinheiten schaffen.

Mischkonstruktionen sorgen für Ärger

Doch solche Mischkonstruktionen mit mehreren Eigentümern, aber nur einem, der die Immobilie bewohnt, sorgen regelmäßig für Ärger, vor allem wenn es um größere Instandhaltungsmaßnahmen geht. Um Alleineigentümer zu werden, muss er den oder die anderen Beteiligten für den Verzicht finanziell entschädigen. Aber das scheitert in der Regel daran, dass angesichts der hohen Immobilienpreise dafür Summen nötig wären, die viele nicht zur Verfügung haben und für die sie auch keinen Kredit bekommen.

Das Problem tritt häufig auf. Bei Scheidungen geht es oft um das gemeinsame Haus. Und auch in rund der Hälfte der Erbfälle werden Immobilien weitergegeben. Prognosen für den Zeitraum von 2015 bis 2024 erwarten, dass 4,3 Millionen Immobilien vererbt werden, fast die Hälfte davon Einfamilienhäuser und ein Viertel Eigentumswohnungen, also Immobilien, die sich physisch nicht teilen lassen. Rund 85 Prozent der Immobilien werden in Westdeutschland vererbt. Der übertragene Wert liegt nur leicht unter dem Wert des vererbten Geldvermögens (siehe Grafik).

Streit ist also programmiert. Aber er lässt sich vermeiden oder zumindest in vernünftige Bahnen lenken. Für Erbschaften und Scheidungen gibt es dabei unterschiedliche Empfehlungen. Große Erfahrung hat damit Gerhart Flothow. Er ist in Mainz Mediator für Immobilienstreitigkeiten und versucht, zwischen Erben und Eheleuten in Scheidung zu vermitteln, um Gerichtsverfahren zu vermeiden. „Der Vorteil der Mediation ist, dass die Beteiligten nach einer Lösung suchen, die alle akzeptieren können, und nicht vom Gericht eine Entscheidung vorgesetzt bekommen, die immer auch Verlierer erzeugt.“

Erbaufteilung mit Kindern besprechen

Für Erbfälle findet Flothow mit am wichtigsten, dass die Eltern noch zu Lebzeiten die Erbaufteilung mit den Kindern besprechen. „Das fällt manchen schwer, weil sie nicht über den Tod reden und Konflikte mit Kindern, denen das Testament vielleicht nicht gefällt, vermeiden wollen.“ Aber die Alternative sei umso schlimmer: „Wenn die Angehörigen erst nach dem Tod erfahren, was sie erben, ist Streit programmiert. Irgendjemand fühlt sich dann immer benachteiligt, und der Verstorbene kann nicht mehr seine Beweggründe für die Entscheidung erläutern“, warnt der Mediator.

Stattdessen ergibt sich für die Eltern zu Lebzeiten die Möglichkeit, die Wünsche der Kinder und ihre Ideen zu berücksichtigen. Vielleicht will die Tochter das für sie vorgesehene Elternhaus gar nicht und braucht eher Geld. Man kann im Gespräch mit den Angehörigen eine Erbregelung finden, die alle zufriedenstellt. Wenn dabei der Vererbende, rechtlich Erblasser genannt, noch lebt, führt der „Respekt ihm gegenüber oft dazu, dass sich die Erben kompromissbereiter geben“, weiß Flothow aus seiner Praxis. Sie denken dann gemeinschaftlicher und nicht egoistisch auf sich bedacht. Und wühlen weniger in einer manchmal konfliktreichen Vergangenheit.

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Dann könne es zum Beispiel für Immobilien die Lösung geben, dass der überlebende Ehepartner das Haus allein bekommt, um dort ohne Absprachen mit den Angehörigen wohnen bleiben zu können. „Viele Kinder sind dann zugunsten der Mutter sogar bereit, auf ihren Pflichtteil zu verzichten.“ Man kann ihnen auch einen finanziellen Ausgleich dafür bezahlen, wenn es entsprechendes Geldvermögen gibt. Es kann manchmal dabei hilfreich sein, Erbgespräche dann zu führen, wenn die Kinder mit finanziellen Wünschen auf die Eltern zukommen, etwa weil sie selbst ein Haus bauen wollen oder weil die Familiengründung das Finanzbudget der Kinder belastet. Solche Wünsche lassen sich dann mit Erbfragen gemeinsam klären. Nach dem Motto: Das eine Kind wird das Haus erben, das andere bekommt jetzt schon einmal eine größere Überweisung für die aktuelle Finanznot.

Wer bekommt das Haus?

Flothow empfiehlt, auch gleich zu Lebzeiten noch zu klären, was nach dem Tod des zweiten Elternteils passiert. Welches Kind soll dann das Haus bekommen? Und wie werden die anderen entschädigt? Und was, wenn es dafür kein zusätzliches Geldvermögen gibt? Sie könnten eine Miete vom Bruder oder der Tochter erhalten. Denkbar ist auch, dass alle Kinder einen Anteil an der Immobilie erben, dann eine Erbengemeinschaft bilden und das Haus gemeinsam vermieten. In einem Drittel der Erbfälle entstehen solche Erbgemeinschaften – oft allerdings auch nicht freiwillig, sondern weil das Testament es so vorsieht. Ärger entsteht dann, wie erwähnt, häufig bei Entscheidungen über die nötige Instandhaltung.

So bietet sich als Alternative auch an, im Testament einen Verkauf der Immobilie vorzuschreiben, wenn beide Eltern gestorben sind, und aus dem Erlös alle Kinder gleich auszuzahlen. Der Verkauf hat außerdem den Vorteil, dass die hohen Wertzuwächse der Immobilien auch realisiert werden und nicht für Neid bei den Kindern sorgen, die das vermeintliche Haus-Juwel nicht bekommen.

Es ist in der Tat manchmal nur vermeintlich ein Juwel. Denn vergessen wird oft, dass das Elternhaus im fortgeschrittenen Alter hohe Instandhaltungsaufwendungen erfordert. Dann sind eben ein neues Dach und eine neue Heizung fällig. Solche Kosten sind bei der Berechnung eines Ausgleichs für die anderen Kinder gegenzurechnen.

Kinder sollten mindestens 25 Jahre alt sein

Der Verkauf ist allerdings die seltenere Variante. Das passiert nur bei 28 Prozent der Erben. 72 Prozent wohnen selbst dort oder vermieten. Manchmal steht dann auch der Wunsch dahinter, das Elternhaus in Familienhand zu belassen. „Um das zu schaffen, müssen aber die anderen Erben auf Ansprüche verzichten, weil ein vollständiger Ausgleich bei den hohen Immobilienwerten für die meisten nicht zu stemmen ist“, sagt Mediator Flothow. „Manche Erben sind dazu bereit.“

Er empfiehlt, solche Erbgespräche erst zu führen, wenn die Kinder mindestens 25 Jahre alt sind. „Sie sollten schon arbeiten und gelernt haben, dass Geld nicht vom Himmel fällt, sondern hart erarbeitet werden muss.“ Er findet es daher auch hilfreich, Kindern zum 18. Geburtstag vorab einen gewissen Geldbetrag zu schenken, damit sie den Umgang mit höheren Summen üben können. „Sie sollen mit vergleichsweise kleinen Beträgen Fehler machen dürfen und vielleicht merken, dass das tolle Auto nicht selig macht. Um dann beim großen Erbe nicht alles Vermögen zu verjubeln.“

Sind die Kinder hingegen noch minderjährig, müssen die Eltern allein die Erbfrage klären. „Der überlebende Elternteil sollte dann Alleinerbe der Immobilie sein. Aber er sollte dann nicht über die weitere Verwendung testamentarisch gebunden sein, sondern die Freiheit bekommen, selbst zu entscheiden, wie er das Haus später einmal an gemeinsame Kinder überträgt – abhängig von den späteren finanziellen Umständen“, sagt der Mediator.

Bei Scheidungen das Haus nicht gleich verkaufen

Bei Scheidungen kochen die Emotionen normalerweise noch höher als in Erbfällen. Dann nach einer guten Lösung für alle zu suchen ist schwer. Einfacher ist es, wenn das Paar kinderlos und einer der Alleineigentümer der Immobilie ist. Dann sollte er diese in der Regel auch allein nutzen dürfen. Gehört sie beiden, wird es schon komplizierter. Den anderen auszahlen ist finanziell oft nicht möglich. Der Verkauf hingegen könnte – anders als in Erbfällen – oft zu einem Verlustgeschäft werden.

Das ist üblicherweise dann so, wenn er über eine Zwangsversteigerung erfolgt, weil sich die Eheleute nicht einigen können. Dabei werden die Immobilien oft weit unter Wert verkauft. Aber auch eine normale Veräußerung kann zu Verlusten führen. Nämlich dann, wenn das Haus gerade erst gekauft wurde. Die Kaufnebenkosten für Makler, Notar und Grunderwerbsteuer sind verloren, sie machen je nach Bundesland zehn Prozent aus. Und an die Bank muss eine Vorfälligkeitsentschädigung für die vorzeitige Rückzahlung des Baukredits bezahlt werden.

Besser ist es dann oft, das Haus wird noch einige Jahre behalten und zum Beispiel erst zehn Jahre nach dem Erwerb verkauft, wenn die Bank keine Entschädigung mehr verlangen kann. Man könnte vereinbaren, dass jeder ein paar Jahre darin wohnen darf. Oder einer wohnt im Haus, zahlt dafür eine Miete an den Ex-Partner, die auch mit Unterhaltsleistungen verrechnet werden könnte.

Hat das Paar Kinder, ist die Lage ohnehin eine andere. Dann bleibt in der Regel das Elternteil im Haus, das sich mehrheitlich um die Kinder kümmert. Das Scheidungspaar könnte dann beschließen, dass das Haus verkauft wird, wenn die Kinder ausgezogen sind. Gemeinsames Vermieten ist eher selten. Voraussetzung für jede Einigung ist aber: „Beide Ex-Partner sollten einen guten Neuanfang für beide anstreben, nicht nur für sich selbst“, sagt Mediator Gerhart Flothow. Es ist oft eine Kraftanstrengung, aber davon haben beide etwas.