ImmobilienWas tun mit dem geerbten Elternhaus?

Eine Kolumne von Nikolaus Braun

Sanieren und vermieten oder doch einfach verkaufen – wer ein Haus erbt, steht oft auch emotional vor einer schwierigen Entscheidung. Ein rationaler Blick auf die Zahlen hilft da.

Artikel zum Hören•7 Min

Anhören

- Zur Merkliste hinzufügen

- X.com

- Facebook

- E-Mail

- Link kopieren

Wohngebiet in Baden-Württemberg (Symbolbild): Was ist das Haus wert?

Bild vergrößern

Wohngebiet in Baden-Württemberg (Symbolbild): Was ist das Haus wert?

Foto:

Silas Stein / IMAGO

Dieser Plus-Artikel steht Ihnen im Rahmen unseres Adventskalenders frei und ohne Paywall zur Verfügung.

Entdecken Sie mit SPIEGEL+ jetzt noch mehr Plus-Inhalte mit Hintergründen, Analysen und Reportagen zu Themen, die unsere Gesellschaft bewegen.

Jetzt vier Wochen für € 1,- testen.

Ich arbeite seit Jahren als Finanzberater, und es gibt in meinem Alltag eine Situation, die mir immer wieder begegnet und die mich immer wieder an meine Grenzen bringt – obwohl sie auf einer fachlichen Ebene relativ leicht zu beantworten ist. Zuletzt ist mir das vor ein paar Monaten passiert.

Zum Autor

Foto:

Thomas Dashuber

Nikolaus Braun, Jahrgang 1969, machte als promovierter Historiker zunächst Karriere bei einer Großbank. Heute ist er Autor, Gründer einer Münchner Honorarberatung und Vermögensverwalter. Zuletzt erschien sein Buch »Geld oder Leben« im Campus Verlag. Bei SPIEGEL.de zeigt er anhand konkreter Fälle, wie Geld zu mehr Lebensqualität beitragen kann, anstatt eine ständige Stressquelle zu sein. Die Details der Fälle sind dabei so verändert, dass sie keine Rückschlüsse auf Personen zulassen.

Die Ausgangssituation

Ich kenne Florian und Sabine* seit über 20 Jahren, seit einer Zeit, als ich noch Geschichte studierte und mir beim besten Willen nicht vorstellen konnte, einmal Finanzberater zu werden. Irgendwann sind sie dann auch Mandanten von mir geworden, und in 95 Prozent aller Fälle folgen sie meinen Empfehlungen. Die beiden leben in – wie es Friedrich Merz nennen würde – geordneten wirtschaftlichen Verhältnissen. Sabine ist eine fachlich wie finanziell sehr erfolgreiche Juristin. Florian betreibt eine größere radiologische Praxis in München. Die 180-Quadratmeter-Wohnung in München, in der die beiden mit ihren Kindern leben, ist so gut wie abbezahlt. Dazu kommt ein ansprechendes satt siebenstelliges Wertpapiervermögen. Selbst wenn man die relativ auskömmlichen Versorgungsansprüche der beiden völlig ignorieren und unterstellt würde, dass die Kinder studieren, bis sie dreißig sind: Die beiden sind in finanzieller Hinsicht faktisch durch.

Obwohl (nicht weil) sie relativ vermögend sind, haben sie ein tiefenentspanntes Verhältnis zu ihrem Geld. In Finanzkrisen habe ich sie nie panisch, nicht mal aufgeregt erlebt. Sie haben auf jede Menge Unsinn verzichtet, den man so mit seinem Geld anstellen kann: kein Steuersparmodell, keine Modeinvestments, keine »exklusiven« Beteiligungen. Durch ihre Gelassenheit und Rationalität haben sie sich auch das erspart, was bei vielen vermögenden Menschen zu einer ständigen Quelle von Stress und Ärger wird: eine unübersichtliche und manchmal nur noch durch ein Heer von Beratern beherrschbare Komplexität.

Das Problem

Vor ungefähr einem Jahr erbte Sabine gemeinsam mit ihrer Schwester Steffi ihr Elternhaus. Ein Reiheneckhaus Baujahr 1974 mit 154 Quadratmetern irgendwo am Rand von Saarbrücken. Nach dem Tod ihres Mannes hatte Sabines Mutter dort zuletzt neun Jahre allein gelebt, bevor sie vor fünf Jahren in ein betreutes Wohnheim zog – seitdem stand das Haus leer. Renoviert wurde das Haus das letzte Mal gegen Ende der Neunzigerjahre, seitdem wurde nur noch das Nötigste gemacht, die letzten 15 Jahre faktisch gar nichts mehr. Mit einer gehörigen Portion Optimismus wäre das Haus heute vielleicht maximal 160.000 Euro wert.

Wollte man es vermieten, könnte man vielleicht 750 bis 850 Euro pro Monat verlangen, müsste aber zunächst einmal eher 50.000 als 30.000 Euro investieren, um das Haus instand zu setzen. In dem Zustand wäre auf jeden Fall niemand eingezogen – zumal in der Gegend viele Objekte leer stehen. Das Haus liegt jetzt nicht direkt im »Wolfserwartungsland« – aber die strukturellen Probleme unattraktiver Immobilienstandorte in Deutschland sind auch hier nicht zu übersehen.

Dazu kam, dass weder Sabine noch Steffi in den letzten 25 Jahren irgendeinen relevanten Bezug zu ihrer ehemaligen Heimat hatten – bis auf den zu ihren Eltern. Zurückzuziehen ins Saarland war für keine der beiden ein vorstellbarer Lebensentwurf, auch eine Nutzung als Ferienhäuschen kam ihnen reichlich absurd vor. Und anders als Sabine war Steffi als alleinerziehende Mutter mit einem bescheidenen Angestelltengehalt ausgesprochen klamm.

Die Lösung

Die Lösung für das Problem war so einfach wie offensichtlich: Wir verkaufen unser Mutter ihr klein Häuschen. Selbst wenn es Sabine und Steffi gelungen wäre, das Haus mit 30.000 Euro Budget wieder vermietbar zu machen und einen Mieter zu finden, der langfristig und zuverlässig seine Miete zahlt, wäre das Ganze keine kluge Entscheidung gewesen. Für Sabine, die wie ihr Mann regelmäßig weit mehr als 50 Stunden in der Woche arbeitet, ist Zeit inzwischen eine viel wertvollere Währung als Geld: Wie sollte sie eine Baustelle managen, die mehr als fünf Stunden entfernt liegt? Auf welche der ohnehin raren Treffen mit Freunden wollte sie dafür verzichten? Welche der Unternehmungen mit ihren Kindern, die ihre Eltern unter der Woche ohnehin viel zu wenig sahen, wollte sie dafür streichen? Wo sollte die Energie für so ein Projekt herkommen, zumal sie von Immobilien und Baustellen faktisch keinerlei Ahnung hat? Das Ganze an ihre Schwester zu delegieren, war genauso aussichtslos. Die ist, was wirtschaftliche Fragen angeht, weitgehend unbedarft – und außerdem sieben Jahre zuvor nach Wien gezogen.

Als sie schließlich nach mehreren Monaten das Haus mit leicht schlechtem Gewissen für 145.000 Euro verkaufen konnten, waren sie erleichtert. Sabines Schwester tilgte den Restkredit für das Auto, das sie vor vier Jahren gekauft hatte, und fuhr mit ihren Kindern seit Langem erstmals richtig in den Urlaub. Sabine und ihr Mann Florian waren einfach nur froh, sich von dieser Last befreit zu haben, die sie die Monate zuvor so viel beschäftigt hatte.

Nein … Schön wär’s.

Was wirklich geschah

Der Gedanke, das eigene Elternhaus zu verkaufen, kam Sabine und ihrer Schwester wie ein Verrat vor, eine Art Eingeständnis, dass ihre Eltern nun wirklich vollständig gestorben waren. Verhaltensökonomen sprechen vom Besitztumseffekt: die kognitive Verzerrung, dass man das, was man schon einmal besitzt, nicht wieder hergeben mag. Bei keiner Investition schlägt dieser Effekt so brutal zu wie bei einer Immobilie.

Erst recht bei einer Immobilie, an der so viele Emotionen haften wie am eigenen Elternhaus. Und obwohl Sabine, wenn ich mit ihr sprach, das Problem glasklar erkannte – sie konnte nicht aus ihrer Haut. Die (gefühlte) Verpflichtung gegenüber ihren Eltern siegte über ihre sonst so ausgeprägte Rationalität, ihre Gelassenheit und ihren Wunsch nach Einfachheit und Transparenz.

So begannen Sabine und Steffi, sich das Ganze schönzureden: »Wenn wir die Renovierung für 25.000 oder 30.000 Euro hinbekommen und das Haus für 900 Euro vermieten, dann ist das für uns doch auch irgendwie ein Stück Sicherheit. Eine Immobilie, das ist ja auch was Solides. Wo bekommt man schon mehr als fünf Prozent Rendite, fast ohne Risiko? Und jetzt, wo die Preise gerade gesunken sind, sollten wir sowieso nicht verkaufen …«

In den letzten neun Monaten waren Sabine und Florian abwechselnd fast zehnmal vor Ort, haben sich mit Handwerkern und Maklern und einem der Nachbarn herumärgern müssen. Für die Renovierung, die laut Sabine so gut wie fertig ist, sind inzwischen etwas mehr als 50.000 Euro draufgegangen. Geld, das natürlich Sabine vorgestreckt hat, denn ihre Schwester hatte ja keinerlei Rücklagen.

Mehr zum Thema

- Preisverfall bei unsanierten Immobilien: Alte Häuser – Ramsch oder Schnäppchen? Von Henning Jauernig

Alte Häuser – Ramsch oder Schnäppchen?

- Häuser und Wohnungen günstiger: Immobilienpreise sinken so stark wie seit 23 Jahren nicht mehr

Immobilienpreise sinken so stark wie seit 23 Jahren nicht mehr

- Sechs Kriterien für den Preis einer Immobilie: Was ein Haus wirklich wert ist Von Jens Radü

Was ein Haus wirklich wert ist

Schwerer als das Geld wiegt die Tatsache, dass das Verhältnis der sonst sehr harmonischen Geschwister zumindest vorübergehend ziemlich stark belastet wurde. Immerhin ist es den beiden gelungen, das Objekt zu vermieten, auch wenn es mit den 800 Euro Miete mehr als fünf Jahre dauern wird, die Kosten für die Renovierung wieder reinzubekommen.

Wenn ich Sabine heute sage: »Es ist noch immer nicht zu spät, verkauft doch jetzt einfach«, dann antwortet sie mir: »Vermutlich hast du recht, aber jetzt, nachdem wir so viel Energie da reingesteckt haben, kann ich das einfach nicht aufgeben.« Ein weiterer klassischer Denkfehler, die sogenannte Falle versunkener Kosten – eine besonders bösartige kognitive Verzerrung, die uns verleitet, an unsinnigen Entscheidungen festzuhalten, weil wir schon so viel Geld und Zeit hineininvestiert haben und uns nicht eingestehen wollen, falsch gelegen zu haben.

Die gute Nachricht: Sabine kann sich – anders als ihre Schwester – diese Irrationalität zumindest finanziell leisten. Die schlechte Nachricht: emotional, zeitlich und womöglich auch gesundheitlich nicht.

Als ich sie das letzte Mal getroffen habe, habe ich sie gefragt: »Stell dir vor, du würdest von deiner Tante 160.000 Euro erben – würdest du dir davon ein renovierungsbedürftiges Reihenhaus in Cham oder Chemnitz kaufen?« Ihre Antwort: »Ich bin doch nicht bescheuert.«

*Namen und Details der Fälle sind so verändert, dass sie keine Rückschlüsse auf Personen zulassen.

Dieser Text wurde erstmals am 17.7.2023 veröffentlicht.