REKORD-PREISVERFALL

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Wo in Deutschland die Hauspreise sinken

- VON CHRISTIAN SIEDENBIEDEL

- -AKTUALISIERT AM -15:54

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Die Preise für deutsche Wohnimmobilien fallen wie nie seit Beginn der Statistik. Die spannende Frage: Wo dürfte sich der Markt bald wieder erholen – und wo sind Hopfen und Malz verloren?

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Die Hoffnung in der deutschen Immobilienbranche, dass der Hauspreisverfall lediglich ein vorübergehendes Phänomen im letzten Vierteljahr des vergangenen Jahres gewesen sein könnte, getrieben von der Angst vor einer Gasmangellage und dem Schock der ersten Zinserhöhung seit Jahren, hat sich zerschlagen. Wie das Statistische Bundesamt am Freitag mitteilte, sind die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland im ersten Quartal dieses Jahres abermals gesunken, und zwar auf Jahressicht um 6,8 Prozent, gegenüber dem Vorquartal um 3,1 Prozent. Das war der zweite Preisrückgang in Folge, nach einem Minus von 3,4 Prozent im vierten Quartal 2022. Zugleich war es der stärkste Rückgang der Immobilienpreise seit Beginn dieser Zeitreihe im Jahr 2000.

Christian Siedenbiedel

Redakteur in der Wirtschaft.

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Besonders spektakulär sind die Preise in den sieben größten deutschen Städten gesunken. Hier warnt die Deutsche Bundesbank seit Jahren, dass es Preisübertreibungen gebe. Die Entwicklung der Immobilienpreise habe sich in der langen Niedrigzinsphase von den Einkommen und sonstigen Fundamentaldaten abgekoppelt. Die Bundesbank hatte von Übertreibungen in einer Größenordnung von 25 bis 40 Prozent gesprochen. Anders als manche Ökonomen hatte sie aber das hässliche Wort von der Immobilienblase nicht in den Mund genommen. Jetzt berichtet das Statistische Bundesamt von einem Preisrückgang in den Großstädten Frankfurt, Berlin, Hamburg, München, Köln, Düsseldorf und Stuttgart allein im ersten Quartal für Ein- und Zweifamilienhäuser um durchschnittlich 10,4 Prozent – für Wohnungen um 6,4 Prozent.

Frankfurt besonders betroffen

Der Verband deutscher Pfandbriefbanken (VDP), dessen Zahlen immer recht zuverlässig die tatsächlichen Transaktionen bei Immobilien abbilden, kann da noch mit einigen Details aufwarten. „Die Preiskorrektur findet in allen Objektklassen statt“, sagt VDP-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt. Der Verband berichtet, am stärksten unter allen Großstädten sei der Preisrückgang in Frankfurt am Main gewesen. Auch der Online-Makler McMakler hatte Frankfurt neben Stuttgart schon als auffällig stark betroffene Großstadt genannt. Hingegen verzeichnete Berlin auf Jahressicht noch einen leichten Preisanstieg um 1 Prozent. Allerdings kam die deutsche Hauptstadt auch ursprünglich von einem niedrigeren Preisniveau aus als viele westdeutsche Großstädte. Die anderen sechs der „Big 7“ genannten Gruppe der größten deutschen Städte wiesen samt und sonders sowohl im Vergleich zum Vorquartal als auch im Vergleich zum Vorjahresquartal sinkende Preise für Wohnimmobilien auf.

Für Häuser, in denen nicht gewohnt wird, sieht es zum Teil sogar noch schlimmer aus: Für Gewerbeimmobilien verzeichnete der Verband im Schnitt einen Preisrückgang gegenüber dem Vorjahresquartal um 8,3 Prozent, für Büroimmobilien um 7,5 Prozent – und für Einzelhandelsimmobilien sogar um 10,5 Prozent.

Die spannende Frage nun: Wie geht das weiter? In welchen Regionen wird der Markt sich schnell wieder erholen – und wo ist womöglich mit einem längerfristig sinkenden Preisniveau zu rechnen? Reiner Braun, der Vorstandsvorsitzende des Immobilieninstituts Empirica, ist insgesamt eher zuversichtlich: „Ein bisschen wird es noch runter gehen dieses Jahr, auch weil einige verkaufen müssen oder schlicht kalte Füße bekommen – aber das meiste dürften wir gesehen haben“, meint er. Braun nennt zur Begründung drei Argumente: Erstens sei der Bedarf an Wohnungen nach wie vor hoch. Die Nachfrage steige durch Geflüchtete zusätzlich. Zweitens habe die Verunsicherung am Immobilienmarkt dazu geführt, dass aktuell weniger neu gebaut werde, das begrenze tendenziell das Angebot. Und drittens stiegen die (nominalen) Einkommen in Deutschland, unter anderem durch hohe Tarifabschlüsse.

Eine aufgeschlüsselte Betrachtung nach einzelnen Landkreisen und Großstädten hat jetzt die Postbank in Zusammenarbeit mit dem Hamburgischen WeltWirtschafts-Institut (HWWI) erstellt. Die Ergebnisse liegen der F.A.Z. exklusiv vorab vor (siehe Grafik). Für diesen Vergleich wurde gegenübergestellt, wie hoch die Immobilienpreise in den verschiedenen Regionen im Verhältnis zu den Mieten sind – und welches Potential die Fachleute für den jeweiligen Standort sehen.

Die Ergebnisse sind eindeutig: Für die sieben wichtigsten deutschen Großstädte und ihr Umland sieht die Studie bis zum Jahr 2035 einen weiteren Preisanstieg auch real, also nach Abzug der Inflation. Dasselbe gelte für viele weitere Großstädte, sowie für zahlreiche Landkreise im Süden und Nordwesten Deutschlands. Mit sinkenden Preisen rechneten die Fachleute dagegen in weiten Teilen Ostdeutschlands.

Investitionen in Eigentumswohnungen können sich der Postbank zufolge trotz des generell hohen Preisniveaus weiter lohnen – allerdings unter zwei Voraussetzungen: Der Kaufpreis muss verhältnismäßig moderat im Vergleich zur Nettokaltmiete sein – und es muss die Aussicht auf reale Wertsteigerungen geben.

Als Maßstab dafür, wo Wohnungen aktuell schon teuer seien, setzt die Postbank den sogenannten „Vervielfältiger“ ein, auch „Kaufpreisfaktor“ genannt. Er beschreibt das Verhältnis vom Kaufpreis zur Jahresmiete und ist somit eine Kennzahl für die Bewertung, ähnlich dem Kurs-Gewinn-Verhältnis bei Aktien.

Mit Sylt hält derzeit nichts mit

Besonders extrem ist der Kaufpreisfaktor bei manchen Urlaubsorten etwa auf Sylt. Für den entsprechenden Landkreis Nordfriesland dort kommt die Postbank sogar im Durchschnitt auf einen Wert von 89,3; das ist aktuell der Rekord in Deutschland. Aber auch in vielen Großstädten sind die Kaufpreise den Mieten enteilt. Hamburg kommt auf einen Kaufpreisfaktor von 43,5; und auch in München müssen Käufer für eine Eigentumswohnung mehr als 40 Kaltmieten hinlegen. Städte mit einem hohen Kaufpreisfaktor sind darüber hinaus etwa Potsdam mit 39,6, Rosenheim mit 39,2, Landshut mit 37,3 und Regensburg mit 35,3. Hoch ist das Verhältnis vom Kaufpreis zu den Jahresmieten auch in den bayerischen Landkreisen Miesbach mit 53,7, Garmisch-Partenkirchen mit 48 und Starnberg mit 42,4.

„In mehreren deutschen Regionen sind die Kaufpreise in Relation zu den Nettokaltmieten im vergangenen Jahr gesunken, das macht Eigentumswohnungen dort attraktiver als ein Jahr zuvor. Für Selbstnutzer kann sich der Kauf einer Eigentumswohnung im Vergleich zur Miete somit früher rentieren“, sagt Manuel Beermann, verantwortlich für das Immobiliengeschäft der Postbank. „Aber auch bei dieser positiven Entwicklung bedarf der Immobilienkauf in Regionen mit hohem Kaufpreisfaktor einer sorgfältigen Prüfung. Denn er birgt immer das Risiko, dass künftige Preissteigerungen bereits in die aktuelle Bewertung eingeflossen sind und beim Wiederverkauf Verluste entstehen.“

In seinem sogenannten „Investitionschancen-Index“ hat das HWWI aus allen 400 deutschen Regionen die 37 Gebiete herausgefiltert, die nach seiner Einschätzung aktuell noch gute Bedingungen für Kaufinteressierte bieten. Sieben solcher Standorte mit Chancen hebt die Postbank besonders hervor. Das sind der Regionalverband Saarbrücken, die Stadt Delmenhorst, der Landkreis Peine, der Landkreis Osterholz, der Landkreis Grafschaft Bentheim, der Landkreis Ludwigslust-Parchim und der Landkreis Rothenburg (Wümme).

Das sind nun nicht alles Boomregionen – aber das HWWI hält offenbar die Kombination aus eher niedrigen Preisen und Entwicklungschancen für attraktiv. „Der Investitionschancen-Index wirft ein Schlaglicht auf Regionen mit einer günstigen Kombination von erwarteten Kaufpreisrenditen und einem moderaten Verhältnis von Kaufpreis zu regionalen Mieten“, sagt Beermann.

Fallende Preise im Ruhrgebiet

Aber auch in den Ballungsräumen werden künftig natürlich keine Immobilien zu Schnäppchenpreisen verschenkt. Wo es viel Zuzug und attraktive Arbeitsplätze gibt, dürften fallende Immobilienpreise vermutlich ein vorübergehendes Phänomen bleiben. Für die Großstädte Frankfurt, Hamburg und München sind die Preise im Verhältnis zu den Mieten derzeit weit überdurchschnittlich; die Prognosen des HWWI bis zum Jahr 2035 aber sehen abermals einen deutlichen Wertzuwachs auch nach Abzug der Inflation vor. Steigen dürften auch die Preise in Teilen des Speckgürtels dieser Großstädte, zum Beispiel im Hochtaunuskreis im Frankfurter Umland. Aufholpotential bei bislang noch gemäßigten Preisen sehen die Wissenschaftler in Hessen etwa für den Landkreis Groß-Gerau. Auch für manche mittelgroßen Städte wie Jena und Oldenburg geben sie eine recht positive Prognose der künftigen Preisentwicklung ab.

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Längerfristig fallende Immobilienpreise dürften dagegen unter anderem in Teilen Ostdeutschland ein Problem sein, etwa in den Landkreisen Elbe-Elster und Oberspreewald-Lausitz. Aber auch für den Landkreis Hof im Nordosten Bayerns sind die Wissenschaftler hinsichtlich der Immobilienpreisentwicklung nicht sehr zuversichtlich; dasselbe gilt für den Märkischen Kreis um Lüdenscheid. Doch es gibt auch größere Städte im Westen, für die in der Studie längerfristig fallende Preise vorhergesagt werden, das sind allerdings nicht Frankfurt, Hamburg, München: Aber für Bremerhaven zum Beispiel sind die Wissenschaftler bis 2035 eher skeptisch für die Immobilienpreisentwicklung – und ebenso für Gelsenkirchen, Bochum und Hagen. Jenseits dieser generellen Aussagen über die Regionen wird die Entwicklung aber je nach Standort wiederum recht unterschiedlich sein.