BAUFINANZIERUNG

:

Verliere ich bald mein Haus?

- VON DYRK SCHERFF

- -AKTUALISIERT AM -13:01

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Die hohen Zinsen werden zur Last für Hausbesitzer. Einige müssen jetzt umschulden – und nicht jeder kann die neue Rate zahlen. Zum Glück lässt sich das Schlimmste meistens verhindern.

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Die Bedrohung naht langsam, aber unaufhörlich. Bisher konnten Immobilienbesitzer dem kräftigen Anstieg der Bauzinsen entspannt zusehen. Sie konnten sich freuen, dass sie ihr Eigenheim noch davor zu günstigen Zinsen finanziert haben. Doch langsam wird es für die ersten ungemütlich. Die Zinsbindung läuft aus und damit der Schutz vor den hohen Zinsen. Es droht eine deutlich höhere finanzielle Belastung. Manch einer wird sie nicht tragen können.

Dyrk Scherff

Redakteur im Ressort „Wert“ der Frankfurter Allgemeinen Sonntagszeitung.

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Die ersten traf es schon im vergangenen Jahr. Nämlich die, die nur eine fünfjährige Zinsbindung vereinbart, also 2017 ihren Baukredit aufgenommen hatten – zu damals sehr niedrigen Zinsen um ein Prozent. Heute liegen die Zinsen bei rund vier Prozent im Durchschnitt. Aber weniger als fünf Prozent der Eigentümer haben solch kurze Zinsfestschreibungen vereinbart, schätzt Max Herbst von der FMH-Finanzberatung, die fortlaufend die Konditionen von Hypothekendarlehen analysiert.

Am häufigsten würden hingegen zehn Jahre vereinbart, die durchschnittliche Zinsbindung habe selbst in der tiefsten Niedrigzinsphase vor ein paar Jahren im Durchschnitt nie die 15 Jahre überschritten. Solche Eigentümer haben also im Frühjahr 2013 gekauft oder gebaut. Damals lag das Zinsniveau für eine zehnjährige Zinsbindung bei rund 2,5 Prozent.

600 Euro mehr im Monat – das können nicht alle stemmen

Wenn solche Kredite nun aus der Zinsbindung fallen, dann wird es auch für diese Eigentümer teuer. Und diejenigen, bei denen das erst in ein oder zwei Jahren ansteht, werden ebenfalls nervös. Denn es ist unwahrscheinlich, dass die Zinsen bis dahin auf die alten Niveaus zurückfallen. Die Banken verstärken die Unruhe, indem sie derzeit Briefe und Szenariorechnungen an ihre Kunden verschicken mit Prognosen, was dann in Zukunft an Monatsraten droht.

Wie schlimm es werden könnte, wenn schon jetzt die Umschuldung ansteht, hat FMH für die F.A.S. anhand eines Beispiels ausgerechnet. Ein Haus im Wert von 700.000 Euro wurde im Mai 2013 zu 80 Prozent mit einem Kredit finanziert, also in Höhe von 560.000 Euro. Das kostete damals rund 2,5 Prozent, das sind 2100 Euro im Monat. Heute, zehn Jahre später nach Ende der Zinsbindung, kann der Kredit nur zu durchschnittlich 3,8 Prozent verlängert werden. Das wären dann schon 2700 Euro. 600 Euro mehr im Monat – das können nicht alle stemmen.

Die Zahlen sind dramatisch, aber die Betroffenen haben ein paar Möglichkeiten, die Zusatzbelastung abzumildern. Ein Weg ist zunächst zu versuchen, die Konditionen des neuen Kredits zu verbessern und damit die monatliche Rate erträglicher zu gestalten. Das geht durch viele Stellschrauben. Zunächst sollte man nicht einfach die neuen Zinssätze akzeptieren, die die bisherige Bank für eine Verlängerung des Kredits vorschlägt. Denn sie nimmt dann in der Regel keine neue Bewertung der Immobilie vor. Schließt man stattdessen einen neuen Kreditvertrag bei der Hausbank ab, wird die Immobilie neu bewertet und dabei höchstwahrscheinlich höher als vor 10 Jahren. Das senkt den Zinssatz. Zudem lohnt bei dieser Gelegenheit ein Bankenvergleich: Vielleicht verlangt die Konkurrenz weniger.

Der Nachteil eines Neuantrages ist: Es wird auch die Bonität neu geprüft, was zum Beispiel für Menschen über 55 zum Problem werden kann, wenn die Immobilie nicht bis zum Rentenalter abbezahlt werden kann. Dann verweigern einige Banken einen neuen Kredit, weil die Zeit für seine Bedienung nach Berechnung der Finanzinstitute nicht mehr ausreicht. Man kann auch mit einem Konkurrenzangebot zur bisherigen Bank gehen. Wenn sie den Kunden halten will, kommt sie ihm manchmal etwas entgegen.

Kreditlaufzeit verlängern

Eine weitere Alternative ist, den Zeitraum zu verlängern, bis der Kredit abgezahlt ist. Soll im Beispiel die Monatsrate bei 2100 Euro bleiben, dauert es neun Jahre länger als mit den 2700 Euro. Das zeigt das Problem: Für manche ist dieser Zeitraum zu lange, denn bis zum Rentenbeginn sollte die Immobilie abbezahlt sein. Zudem verteuert sich die Finanzierung so um viele Zehntausend Euro über die ganze Laufzeit.

Manchmal hilft auch der Arbeitgeber. Wer zum Beispiel eine Abfindung oder eine größere Bonuszahlung erwartet, sollte sie in die Umschuldung des Baukredits einbringen. Dann sinkt die Monatsrate, weil weniger Kredit benötigt wird und auch der Zinssatz niedriger liegt. Wer zum Beispiel 80.000 Euro zusätzlich mitbringen kann, zahlt im Beispiel des 700.000-Hauses eine um mehrere Hundert Euro im Monat geringere Rate. Diesen Effekt kann auch ein Gespräch mit den Eltern über eine vorgezogene Erbschaft haben, die ebenfalls in die Umschuldung investiert werden könnte.

Nur allenfalls etwas mehr als 100 Euro Ersparnis bringt es, die Zinsbindung des neuen Kredits möglichst kurz anzusetzen, also etwa zehn statt 20 Jahre. Das senkt den Durchschnittszins derzeit um rund 0,35 Prozentpunkte. Trotzdem ergeben derzeit zehn Jahre vermutlich mehr Sinn, weil es die Hoffnung gibt, dass dann die Zinsen niedriger sind und man dann noch ein weiteres Mal umschulden kann – zu dann hoffentlich günstigeren Konditionen. Noch besser wäre deswegen eigentlich eine Zinsbindung von nur fünf Jahren. Allerdings liegt dafür der Zinssatz bei 4 Prozent im Schnitt, also 0,2 Prozentpunkte höher. Man muss überlegen, ob einem die mögliche Zinsersparnis in fünf Jahren diesen Aufschlag wert ist.

Einnahmen erhöhen

Am neuen Kredit kann man also noch einiges nach unten korrigieren. Wenn das aber nicht hilft, dann müssen andere Ausgaben etwa für einen Urlaub reduziert werden. Vielleicht sind auch die Kinder bald mit dem Studium fertig, das würde helfen. Sonst muss das Einkommen erhöht werden, um mehr Geld für den Kredit zu haben. Leicht ist das natürlich auch nicht. Allerdings erleichtert der Fachkräftemangel derzeit manches Gehaltsgespräch. Wer in einer gefragten Branche arbeitet, hat es da leichter. Eventuell muss auch die Teilzeitarbeit nicht mehr sein, weil die Kinder nun alt genug sind, um ein paar Stunden ohne die Eltern auszukommen.

Im schlimmsten Fall, wenn die zusätzliche Belastung nicht mehr zu tragen ist, dann muss doch die bittere Pille geschluckt werden: Das Haus muss verkauft werden. Am besten nicht über eine Zwangsversteigerung, sondern auf normalem Weg, das sichert einen höheren Verkaufspreis. Wer weiter in der Immobilie wohnen möchte, kann sich beim Verkauf ein Wohnrecht für ein paar Jahre oder dauerhaft einräumen lassen. Das würde aber den Verkaufspreis senken und den Verkauf insgesamt erschweren. Gerade bei Häusern wollen die neuen Eigentümer oft lieber selbst einziehen. Denkbar ist auch ein Teilverkauf der Immobilie. Das senkt die Monatsraten für den verbleibenden Kredit und ist mit einem Wohnrecht kombinierbar. Man hat dann aber einen Miteigentümer, dem man ein Nutzungsentgelt zahlen muss. Ein Unternehmen, das solche Teilverkäufe ermöglicht, ist zum Beispiel Wertfaktor. Es erwirbt bis zu 50 Prozent des Hauses.

Der Worst Case: Verkauf

Manchmal hilft aber nur der komplette Verkauf und der anschließende Kauf oder die Miete einer kleineren Immobilie. Das ist emotional meist die härteste Variante, schließlich hat sich mit dem eigenen Haus oft ein Lebenstraum erfüllt. Der einzige Trost dabei: Wer jetzt verkauft, hat in der Regel im Vergleich zum Kauf vor zehn Jahren einen ordentlichen Gewinn gemacht, der nach zehn Jahren sogar steuerfrei ist. Das zeigen Zahlen von Empirica, die die Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland beobachtet. Demnach sind die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser zwar zuletzt etwas gefallen, aber im Vergleich zum Frühjahr 2013 noch deutlich höher. In den sieben großen Ballungszentren wie Frankfurt, Hamburg, Berlin oder München haben sie sich im Durchschnitt in etwa verdoppelt. In den anderen Großstädten kletterten sie um 86 Prozent, selbst in dünn besiedelten ländlichen Landkreisen sind Immobilien mittlerweile im Durchschnitt doppelt so teuer wie vor zehn Jahren. Die Preise von Wohnungen legten etwas mehr zu, am stärksten in den größten Ballungszentren mit 120 Prozent.

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Fazit: Zu einem solchen Verkauf muss es in den meisten Fällen nicht kommen, es gibt vorher noch ein paar Möglichkeiten, das zu verhindern. Bisher sind auch noch viele Immobilienbesitzer vor einem großen Anstieg der Monatsrate geschützt, weil sie in der Niedrigzinsphase längere Zinsbindungen als zehn Jahre abgeschlossen haben. Wer zum Beispiel 15 Jahre gewählt hat, die jetzt auslaufen, kann den Kredit derzeit noch zu einem niedrigeren Zinssatz refinanzieren.

Allerdings werden in den nächsten Jahren immer mehr Menschen, auch die mit längeren Zinsbindungszeiten, von einem Zinsanstieg bei der Umschuldung betroffen sein. Sie können sich schon jetzt darauf vorbereiten. Zum Beispiel, indem sie Abfindungen, Bonuszahlungen oder Erbschaften nicht ausgeben, sondern in Sondertilgungen ihres Baukredits stecken. Dann haben sie in ein paar Jahren eine geringere Summe umzuschulden. Und vielleicht sind die Zinsen dann auch schon wieder etwas niedriger als jetzt.

Liebe Leserin, lieber Leser,

danke, dass Sie sich an dieser Diskussion konstruktiv, sachlich und kritisch beteiligen wollen. Diesen Bereich haben wir vor Kurzem überarbeitet (mehr dazu). Die Richtlinien für Lesermeinungen finden Sie hier. Fragen, Anmerkungen und Kritik senden Sie uns bitte an leserdialog@faz.de! Wir freuen uns auf Ihren Beitrag!

1000 Zeichen

Dirk Bergmann

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oschaeff

vor 2 Stunden

Entschuldigung, aber wer rechnen kann kommt weiter. Wie bitte stellen sich die 600 EUR Mehrbelastung denn dar? Bei 3,8% Zinsen und 2% Tilgung komme ich auf Annuität von 5,8%. Bei 432.906 EUR Restschuld ergibt sich jährliche Rate von 25.108 EUR, also 2.092 EUR pro Monat. Und wo sind jetzt die 600 EUR zusätzlich? Der Redakteur rechnet die 600 EUR Mehrbelastung leider auf die ursprüngliche Darlehenssumme, was aber wenig Sinn macht. Und damit ist der ganze spin des Artikels ein anderer…

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Rainhart Raack

vor 2 Stunden

Verkaufen! Weg mit Schaden. Denn es wird ja nicht besser. Im Gegenteil. Die Ampel wird sich noch einiges einfallen lassen, was Immoeigentum zu einer immer unerträglicheren Last macht. Unter dem Vorwand von Energieersparnis, der Umwelt zu Liebe, der Klimarettung usw. Wer ein Haus hat, hat auch Geld. So die neue Staatsphilosophie. Und wer Geld hat, muß löhnen.

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Helge Peters

vor 2 Stunden

Donnerwetter, werter Herr Raack, welch eine "gnadenlose" Anti-Ampel-Zuschrift.

Das wird Ihnen dort wenig Freunde einbringen, weil die Rettung des Weltklimas höchste Priorität hat.

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JerReverse

vor 2 Stunden

Nachvollziehbar, dass es im Alter von 87 andere Prioritäten gibt, Helge und Rainhart.

Weniger nachvollziehbar, dass diese Prioritäten offenbar sinnbefreites Geblöke in Internetforen beinhaltet. Das wäre mir bei so wenig verbliebener Lebenszeit echt zu schade.

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Mark Wehner

vor 1 Stunde

@Raack: Gähn. Welche Weltverschwörung ist denn Ihr Favorit? Mit welchem finsteren Motiv zwingt Sie die "Ampel" zum Sanieren? Wie profitieren Habeck, Scholz und Co. davon, Sie zu einer neuen Heizung zu zwingen? Heimliche Aktienbeteiligung an Viessmann?

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Heinrich Beermann

vor 1 Stunde

(Bearbeitet)

Mitte der 90ziger Jahre des letzten Jahrhunderts lagen die Hypothekenzinsen um die 7%. Unser Haus wurde damit finanziert. Hätten wir die Belastung nicht tragen können, hätten wir nicht gebaut. Allerdings waren die Baupreise bzw. die Preise bei Bestandsbauten auch deutlich niedriger als heute. Die Niedrigzinsphase war mit ausschlaggebend dafür, dass die Immobilienpreise überproportional stiegen. Die Banken hätten Ihre Kunden darauf hinweisen müssen, dass im Grunde überteuert gekauft wird/wurde und, dass die Niedrigzinsphase ein Ende haben wird. Wer das zum Zeitpunkt des Kaufs außer Acht ließ, darf sich heute nicht beschweren. Es gibt im Leben selten etwas kostenlos. Wenn, ist es meistens umsonst.

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Ralf Krack

vor 20 Minuten

Nö, darauf hätten die Banken nicht hinweisen müssen. Das sollte man selbst im Blick haben, wenn man den Großteil seines Vermögens in solch ein Projekt investiert.

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Julian Manz

vor 2 Stunden

Entschuldigung, aber 700 000€ in 2013 war am ganz oberen Ende und ist auch heute noch weit über dem Normalfall. Wer sich das leisten konnte, kann ich auch 600€ Rate leisten. Realistischer wäre eher eine Rechnung mit halben Zahlen, dann verlieren die 300€ mehr aber den Schrecken, insbesondere wenn man die zwischenzeitlichen Lohnsteigerungen mit einrechnet.

Die nächsten 2-3 Jahre wird es nicht zum großen Zusammenbruch durch auslaufende Finanzierungen kommen.

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JerReverse

vor 2 Stunden

In 12-13 Jahren könnte es deutlich spannender werden, wenn zunehmend Menschen in Rente gehen, deren selbstgenutzte Immobilie die einzige Altersvorsorge ist und die dann feststellen müssen, dass man doch gar nicht so kostenfrei wohnt, wie man das vorher dachte. Und im Notfall auch keine 0%-Schnellkredite mehr verfügbar sind, um Engpässe zu überbrücken.

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Senseiwu

vor 1 Stunde

@J. Manz: Die absoluten Zahlen sind egal. Wichtig ist, welchen Anteil des Einkommens man in die Immobilie stecken muss. Bei gleichem Anteil- wenn knapp kalkuliert - kommen beide ins Schwitzen, der Reihenhausbesitzer und der EFH-Besitzer.

Ich gebe Ihnen aber recht, wenn Sie dem 700 T€ Käufer im Gegensatz zum 300 T€ Käufer noch Vermögen unterstellen.

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Andreas Müller

vor 2 Stunden

Angesichts des grünen Enteignungsfeldzuges gegen die kleinen Heizungsbesitzer sind hohe Zinsen ein kleines Problem.

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Mark Wehner

vor 1 Stunde

Achje, ja. Sie sind toll. Sie haben die Grünen hier erwähnen können, klatsch, klatsch.

Mal abgesehen von der kindischen Natur Ihres Kommentars ist er inhaltlich natürlich völlig falsch. Selbst wenn wir annähmen (was natürlich nicht stimmt), dass Robert - The Reaper - Habeck persönlich zu Ihnen nach Hause kommt und Ihnen Ihre alte fossile Heizung ausbaut, stehen sie schlimmstenfalls vor Kosten im unteren fünfstelligen Bereich. 15.000? 25.000?. Selbstverständlich ist da jede Zinsänderung eine größere Summe.

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Achim Brueser

vor 1 Stunde

Lieber Herr Scherff, zu diesem Thema haben Sie ja nun mehrfach geschrieben und über die Inhalte konnte man häufig anderer Meinung sein. Wenn Sie nun aber eine Rechnung aufmachen, wonach die Monatsrate bei 2.700 € liegt - auf der Basis einer Restschuld von 433.000 € und bei 3,8 % Zinssatz plus 2 % Tilgung, dann sollten Sie sich wirklich einen neuen Taschenrechner kaufen: Die Rate liegt dann bei genau 2.092 Euro.

Wenn eine Rechnung aufgemacht wurde mit einem (um die "ersparten Zinsen") bereits erhöhten Tilgungssatz ist die Darstellung falsch.

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Dirk Augustin

vor 1 Stunde

Nach all den Hinweisen die Herr Scherff zu seinen Beiträgen erhalten hat, ohne daß je eine Korrektur erfolgte, muß man wohl davon ausgehen, daß er die Kommentare nicht zur Kenntnis nimmt.

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Heinrich Beermann

vor 1 Stunde

Werter Herr Augustin,

wann haben Sie letztmals eine Immo-Finanzierung abgeschlossen bzw. verlängert? Mit dieser Information könnte ich Ihre Beiträge besser einordnen.

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Lenni2405

vor 1 Stunde

Also mal ehrlich, wann gab es schon mal einen Bauzins für 0,7%?

Als ich 2010 mein Haus finanzierte war ich bei 4,3% und ich war schon glücklich. Bei einem anderen Objekt war ich 2013 bei 3,98%.

Wer dann für 0,7% auf 10 Jahre Zinsbindung finanziert hat, der hätte wissen sollen dass sich das auch ganz schnell wieder ändern kann.

2. Schuldiger sind die Banken. Hier wurden teilweise 120% Finanzierungen mit 10 Jahren Laufzeit angeboten.

Und das alles nach der Immobilien Blase in der USA 2008.

Wer 500.000€ oder mehr aufnimmt, der sollte wissen, dass er diese Summe auch irgendwie zurückzahlen muss. Selbst ganz ohne Zinsen wären das auf 25 Jahre gerechnet 20.000€ pro Jahr.. Muss man sich erstmal leisten können..

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wildeMaus

vor 2 Stunden

Wohl dem, der 2013 einen Annuitäten-Kredit über 20 Jahre abschließen konnte und nicht zusätzlich in Bausparverträge reingequatscht wurde.

Die groben Regeln haben sich ja nicht geändert: Vollständig tilgen bis zum Renteneintritt muß sein. Jedenfalls für die meisten.

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Senseiwu

vor 1 Stunde

Die Problematik des Artikels dreht sich weniger um das "Können", sondern um das "Wollen". Für die Wahl von nur 10 Jahren bei 3% (in 2013) ist man entweder Hasardeur oder blauäugig.

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altleser1990

vor 1 Stunde

Liebe(r) Senseiwu, hinterher ist man immer schlauer. Ich hätte es nicht für möglich gehalten, dass man im EUR-Raum nach den Erfahrungen rund um die Italien- und Griechenland-Pleite jemals wieder Zinssätze > 2% sehen würde.

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Rudi

vor 1 Stunde

Bauen und auf nichts verzichten wollen, geht dann nicht mehr. Es gibt noch genug Potential, fragt mal eure Großeltern 8% Zins war keine Seltenheit. Für die nächsten 10 Jahren Ferienjob Zusatzverdienst, Überstunden in der Firma, keine Urlaube, Restaurant und Essenbestellungen vorbei, immer die neuesten elek. Geräte, jede Mode mitmachen, Land pachten und die Nahrungsmittel selbst anpflanzen, Rucksack packen und in die Natur anstatt Europark Rust, usw. usw.

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altleser1990

vor 1 Stunde

Die im Artikel beschriebene Steigerung von 2.100 EUR Monatsbelastung auf 2.700 EUR ist ziemlich genau die Inflationsrate (= Steigerungsrate des Verbraucherpreisindex) zwischen April 2013 und April 2023. Wer also sein Einkommen mind. um die Inflationsrate steigern konnte, steht mit dem neuen Kredit nicht schlechter da als beim Abschluss der ursprünglichen Finanzierung.

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Ralf Herbold

vor 1 Stunde

... und wer bitte konnte das?

Ich habe von keinen Abschlüssen in Höhe von 7% und mehr gelesen ...

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Senseiwu

vor 1 Stunde

@Ralf Herbold: Der Reallohnindex lag zwischen 2013 und 2021 konstant bei ca. 0% (jeweils gegenüber Vorjahr, Quelle: Statistisches Bundesamt). Das heißt, die Löhne sind während dieser Zeit entsprechend dem Verbraucherpreisindex gestiegen. Und bitte kommen Sie mir jetzt nicht mit Gefühlen.

2022 lagen wir bei ca. -5% Reallohnindex (gegenüber Vorjahr). Das heisst, dass von den 2700 Euro ca. 60 Euro nicht durch Lohnerhöhungen gedeckt sind. 60 von 2700. Pro Monat. Ärgerlich ja, Katastrophe nein.

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altleser1990

vor 1 Stunde

Herr Herbold, es geht darum, dass man sein Einkommen innerhalb von 10 Jahren um 25% steigern musste. Ob man das durch einen AG-Wechsel, einen Aufstieg oder geschickte Verhandlungen und Verbleib in der gleichen Position geschafft hat, ist egal.

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Senseiwu

vor 2 Stunden

Wir reden hier von 4% Zinsen, nicht 14%.

Wer bei <<4% einen Hauskredit abgeschlossen und dabei das Szenario einer Anschlussfinanzierung zu 4% als wirtschaftlichen Ruin oder gar nicht einkalkuliert hat, ist - mit Verlaub - extrem risikoaffin oder extrem blauäugig. Beide Fälle würde ich als sehr seltene Erscheinung einordnen und nicht als breite Welle, die über Deutschlands Immobilienkäufer der Niedrigzinsjahre schwappt.

Von Schicksalsschlägen wie Arbeitslosigkeit, Krankheit, Scheidung - leider gar nicht mal so selten - rede ich nicht. Die sind aber selbst bei 1% Zinsen gefährlich. Das passt nicht zum Thema hier.

PS: Wir haben 2011 zu 4,5% auf 30(!) Jahre festgelegt, um Planbarkeit und ruhige Nächte zu haben. 10 Jahre Zinsbindung hätten 3,8% gebracht, aber viele Jahre Bangen/Stress. 2021 dann Forward-Kredit zu 0,x% abgeschlossen und 2022 damit anschlussfinanziert. Bin absoluter Finanzlaie, aber an meinem Leben interessiert.

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Christian Wieland

vor 1 Stunde

Ich hatte mich immer an 7% Gesamtbelastung orientiert. Anfangs 4% Zins und 3% Tilgung, später 1% Zins und 6% Tilgung. Warum? Weil für mich 4% Zins "normal" waren, diese jederzeit hätten wieder kommen können und ich mich auch in einer vertretbaren Zeit (max. 20 Jahre) entschulden wollte.

Wichtig für mich auch: Sicherheit! Nie ans Limit gehen und lieber noch mit Sondertilgungen zusätzlich arbeiten.

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Erwin Dufner_66323

vor 2 Stunden

Für Menschen, die ihre Finanzierung an der Kante genäht haben, wird es eng werden. Das gilt vor allem, weil durch die Negativzinsen die Immopreise stark gestiegen sind. Das wurde von anständigen Ökonomen lange vorhergesagt. Kann jeder bei Prof. Sinn, um den prominentesten mal zu nennen, im Internet nachlesen.

Für Menschen, die richtig gerechnet haben, stellen die steigenden Zinsen eher keine Probleme dar.

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Conny Altenhofen

vor 2 Stunden

Der Vollständigkeit halber sollte auch erwähnt werden, dass selbst bei noch laufender Zinsbindung die Kredit gebende Bank im Rahmen einer "Nachbesicherung" Nachschussleistungen fordern kann, wenn die Sicherheit durch den Wert der Immobilie oder die beruflichen Einkünfte sich zum Nachteil des Kreditnehmers verändert hat. Verliert jemand seinen Job oder der Wert der Immobilie sackt drastisch ab, ist der ursprüngliche Vertrag nicht mehr zwingend gültig, sodass die Bank Nachforderungen stellen kann. Können diese nicht erbracht werden, was meistens der Fall ist, kann es zur Zwangsversteigerung kommen. Das ist dramatisch und den meisten Kreditnehmern nicht bekannt. Diesen Vorgang nennt man Nachbesicherung und er ist in § 490 des Bürgerlichen Gesetzbuchs geregelt.

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Julian Manz

vor 2 Stunden

In der Theorie schon. In der Praxis dürfte das fast immer bedeuten, dass die Bank eine Immobilie zwangsversteigern und den Verlust realisieren muss, obwohl die Raten gezahlt werden. Denn wer kann schon spontan 50 000€ Nachschuss überweisen? Insofern hat auch die Bank ein Interesse, hier beide Augen zuzudrücken.

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Heiko1964

vor 2 Stunden

Ohne die unverantwortliche Politik der EZB und die Subventionitis unserer Regierung hätten wir dieses Problem nicht.

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JerReverse

vor 2 Stunden

Sehe ich es richtig, dass Sie fordern, es hätte schon seit 15 Jahren so hohe Zinsen geben sollen?

Aha. Ja. Danke für die Selbsteinordnung auf der Skala der Fachexpertise im Bereich 0-1 von 100.

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Erwin Dufner_66323

vor 2 Stunden

@JerReverse

wenn die Zinsen nicht künstlich gesenkt worden wären, wären die Immobilienpreise nicht so stark gestiegen, und würden jetzt auch nicht so stark sinken.

Denken ist noch nicht verboten. Überraschen sie uns doch mal.

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JerReverse

vor 1 Stunde

Wenn die Zinsen nicht künstlich gesenkt worden wären, hätte in den letzten 15 Jahren kein Mensch, der noch bei Sinnen ist, auch nur einen einzigen Euro in Europa investiert.

Denn global wäre man dann nicht wettbewerbsfähig gewesen. Einfach mal realisieren, dass die deutsche Volkswirtschaft keine Insel ist.

Das Lehrbuch der 10. Klasse sollte Ihnen helfen, Erwin.

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Senseiwu

vor 1 Stunde

@Erwin Dufner: Stimme voll zu. Mit ein bisschen mehr Denken hätten Immobilienkäufer der Niedrigzinsjahre absehen können, dass eine Anschlussfinanzierung durchaus 5% kosten kann.

Und ja, die gestiegenen Immobilienpreise hängen mit Niedrigzins zusammen, sind aber nicht maßgeblich für nachlässig oder risikoaffin geplante Darlehensfinanzierungen.

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Volker Hampel

vor 2 Stunden

Auwei, wer 2013 für 700.000 gekauft hat wohnt in München oder Umgebung oder hat sich schon was ganz edles mit viel Grund gekauft. Bei letzterem schlägt bald die Grundsteuern noch ordentlich ins Kontor. Wer die letzten 10 Jahre nicht ordentlich getilgt hat, selber Schuld, der hatte schon damals nicht genug um sein Haus ordentlich zu finanzieren. Zudem sollte das Einkommen die letzten 10 Jahre locker 10% gestiegen sein. Wer dann noch in anbetracht der historisch tiefen Zinsen kein Forward Darlehen mit seiner Bank ausgehandelt hat, selber Schuld!

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Dirk Augustin

vor 2 Stunden

Nachdem Sie, lieber Herr Scherff, uns erklärt haben, daß bei höheren Zinsen der Kredit schneller abbezahlt ist, sollte das doch überhaupt gar kein Problem sein.

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JerReverse

vor 2 Stunden

Nach dem letztmaligen mathematischen Fiasko zeugt es geradezu von bewundernswerter Selbstüberschätzung, dass Herr Scherff gleich noch einen Beitrag in diese Kerbe schreibt.

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Stefan Zhentan

vor 2 Stunden

Der vermeintliche Mittelstand, also jeder, der ein Häuschen oder eine Wohnung sein eigen nennt, scheint der Regierung ein Dorn im Auge zu sein. Die Regierung führt Krieg gegen das eigene Volk.

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Mark Wehner

vor 1 Stunde

Warum sollte sie das tun? Einfach, weil sie böse ist? Ist doch Unfug. Denken Sie doch mal ein bisschen nach.

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Sebastian Hahn

vor 1 Stunde

Es wird weniger/ deutlich weniger betreffen als hier postuliert wird. Nach 10 Jahre zinsbindung sind auch die Gehälter deutlich angezogen durch Tariferhöhungen. Der dargestellte Fall 2100 —> 2.700€ wird dadurch schon lösbar sein.

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Dirk Augustin

vor 1 Stunde

Herr Scherff hat vergessen, in seiner Berechnung den bereits getilgten Betrag zu berücksichtigen, daher gibt es die Steigerung auf 2.700€ sowieso nicht. Bei 432T€uro Restschuld, 3,8% Zinsen und 2% Tilgung, beträgt die monatliche Belastung 2.092€

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Christian Wieland

vor 1 Stunde

(Bearbeitet)

Dann zahlen Sie aber nochmals knapp 50 Jahre ab .... Wie oft wollen Sie das Spiel wiederholen?

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Tomue1981

vor 1 Stunde

Der Verkauf von selbst genutzten Wohneigentum ist immer steuerfrei. Mit all den anderen Fehlern, auf welche andere Leser bereits eingegangen sind, ist der Artikel nur für "die Tonne".

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Ron Bernnanke

vor 30 Minuten

@Tomue: aber nur, wenn man mindestens 3 Jahre drin gewohnt hat.

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Gerhard Storm

vor 1 Stunde

Bei dem im Artikel genannten Kredit von 560.000 besteht vermutlich die Möglichkeit, die Tilgung von 2% p. a. auf nur 1$ zu reduzieren. Es wäre somit nach einer Bank Ausschau zu halten, die dazu bereit ist. Dann sind die nach Umschuldung fälligen 600 Euro Mehrzinsen in etwa wettgemacht. M. E. der simpelste Weg, die höhere Belastung zu tragen. Da bei Immobilienkrediten die Sicherheiten maßbeblich vom Objektwert mitbestimmt werden, dürfte das Erreichen des Rentenalters zumindest für einige Banken vermutlich kein Hindernis sein.

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Maats Kalvater

vor 1 Stunde

Moin! Als junge Familie, die vor einigen Jahren gebaut hat und nun in die Bredouille kommt, würde ich mit dem Kreditinstitut gleich eine Leibrente oder Umkehrhypothek vereinbaren. Was sich früher manchmal für die Alten anbot, ist heute das Angebot der Stunde für die Jungen. Man ist dann auch die zukünftige Last mit der Immobilie gleich wieder los. Energetische Sanierungen usw.. Nach dem Aus für die Wärmepumpe kommt sicher bald der Zwang, einen Minifusionsreaktor im Keller zu installieren. Deutschland ist ja fast Technologieführer. Das bietet sich an. Soll doch die Bank zusehen, was sie mit all den Zinsen macht. Und den ganzen Häusern. Vielleicht haben die Banken ja auch Glück, und es kommt die gesetzlich Enteignung, das GEG II. Das gute "Gebäude Enteignungs-Gesetz". Dann bleibt aber der Staat auf all den Immobilien sitzen und muss sie pflegen und sanieren. Und all die Grundsteuerklärungen mal einreichen. Das wird also nix. Dann bleibt nur eine Lohnerhöhung. Ahoi!

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Gotti870

vor 2 Stunden

Bin wirklich froh 2020 auf 30 Jahre fest gemacht zu haben …

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Helge Peters

vor 2 Stunden

Das bedeutet aber doch, daß bei der Finanzierung von Wohneigentum die Latte in Zukunft ziemlich hoch liegt.

Welche Auswirkungen hat das für den Markt für Immobilien zum Wohnen? Da müßten die Preise doch kräftig steigen, zumal die Grünen alle möglichen Vorschriften für Dämmung und Heizung drastisch verschärfen wollen.

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Artos

vor 2 Stunden

Es sind nicht nur die Grünen. Es sind auch SPD/FDP/CDU. In allen Fraktionen finden sich Vertreter des Spekulationskapitals (BlackRock und andere), die man mit dem Vermögen der Deutschen füttern will.

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JerReverse

vor 2 Stunden

Noch ein finanzieller Analphabet.

Nein, das Gegenteil ist richtig. Wenn es schwieriger wird, einen preisgünstigen Kredit zu bekommen, dann sinken die Preise, weil es weniger Nachfrage gibt.

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Erwin Dufner_66323

vor 2 Stunden

JarReverse,

hier gebe ich Ihnen recht.

Ja, die Grünen Politik führt dazu, dass weniger gebaut wird. Das sehen wir jetzt ganz deutlich. Das Sinken der Hauspreise ist aber vor allem auf die ungesunde Steigerung durch die Negativzinsen zurückzuführen.

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Markus Brax

vor 1 Stunde

@Reverse: Diesem Trend läuft aber ganz klar die anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnraum bei gleichzeitig hoher Baupreisinflation entgegen.

Einfach gesagt: Wer wohnen will und dem die gebrauchte Immobile zu teuer ist, kann nicht mieten (weil kein Angebot), und neu bauen ist noch teurer.

Auswandern würde vielleicht helfen.

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Mark Wehner

vor 1 Stunde

@Helge Peters: Wie kommen Sie denn darauf? Wenn es schwieriger wird, eine Wohnimmobilie zu kaufen, wird der Preis für diese sinken.

Oder meinen Sie Mietpreise? Die steigen tendenziell, wenn kaufen schwieriger wird.

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Erwin1914

vor 2 Stunden

Kein Mitleid, war abzusehen….

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Ralf Herbold

vor 1 Stunde

Ich würde das nicht so dramatisch sehen, wie es die rohen Zahlen suggerieren.

In den letzten 10 Jahren wurden ja auch ein paar Millionen Bausparverträge abgeschlossen - teils als "Beifang" der Banken zum Immobilienkreditgeschäft, teils aus weiser Voraussicht der Häuslebauer, dass nichts ewig währt - auch keine Niedrigzinsphase.

Es liegen also ein paar "Airbags" oder "sanfte Ruhekissen" in den Schubladen der Immobilienbesitzer.

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Thomas Sauer

vor 2 Stunden

7 oder mehr Prozent Lohnerhöhungen und nur 4% Zinsen. Wo ist das Problem. Und da an jeder Ecke Personal gesucht wird muss man auch nicht umziehen um einen deutlichen Gehaltssprung zu realisieren.

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Markus Brax

vor 1 Stunde

Wo das Problem ist? Ganz einfach:

7% Erhöhung von 2000 € Lohn sind 140 € im Monat brutto, aber 4 % Zinsen von 200000 € sind 666,67 € pro Monat netto.

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Rudi

vor 1 Stunde

Am Sonntag war in der NZZ einen Artikel, die Preise für Immobilien ist im 1Q 2023 durchschnittlich um 12% gesunken. Wenn die Preise weiter fallen müssen die Eigentümer Geld nachschiessen da das Eigenkapital aufgefressen ist, um wieder mind. 20% Eigenkapital auf das Projekt zu haben.

Beispiel:

Immobiliewert 2022 1.Mio., Eigenkapital 200‘000, Kredit 800‘000.

Immobiliewert 2023 800‘000, Bank verlangt 20% Eigenkapital, sprich 160‘000 nachbezahlen, Kredit 540‘000.

Wenn der Kunde das nicht kann , wird evtl. das Objekt von der Bank verkauft, und der Kunde bleibt mit Schulden zurück die er dann ohne Eigentum abstottern kann. Diese Situation war in den 90er Jahren

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Tomue1981

vor 1 Stunde

Der Immobilienfinanzierungsmarkt in der Schweiz ist nicht mit dem in Deutschland vergleichbar. 20% Eigenkapital sind zwingend (10% hartes EK, 10% Rente oder ähnliches). Dann werden aber nur auf 65% runtergetilgt. Hierauf werden dann nur noch Zinsen gezahlt.

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Rudi

vor 52 Minuten

Das mit dem Eigenkapital stimmt, aber das beschriebene Szenario gilt für alle Banken auch in Deutschland