Immobilienkrise: „Viele haben die Deutschen für ihren Fleiß bewundert“

Artikel von Jan Hauser

• 1 Std. • 5 Minuten Lesezeit

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Bürokratie am Bau: „Deutschland braucht Migration, weil Arbeitskräfte fehlen.“© Lucas Bäuml

Sie leiten das Europageschäft für einen großen Investor. Wo ist am meisten los?

Vor allem außerhalb von Deutschland. Gerade Großbritannien ist spannend. Dort werden mehr Immobilien gekauft und verkauft als im Rest Europas, weil die Akteure sich dort rasch mit niedrigen Preisen anfreunden mussten und nun zu einem interessanten Einstiegsniveau aktiv sind. In Kontinentaleuropa lecken viele ihre Wunden immer noch.

Dann investieren Sie nicht in Deutschland?

Wir kaufen dennoch auch Immobilien in Deutschland – vor allem Rechenzentren, Logistikflächen und studentisches Wohnen. Aber viel mehr machen wir in Italien oder wieder in Spanien und Portugal. Die Volkswirtschaften dieser Länder sind stärker an den Konsum und den Tourismus gebunden, wodurch sie sich besser schlagen als Deutschland. Manche beschreiben Deutschland als Land in der Identitätskrise. Wenn Deutschland weiter Industrieland sein will, das für den Rest der Welt produziert, muss die Produktion wettbewerbsfähig sein. Wenn nicht, braucht es ein anderes volkswirtschaftliches Modell. Als amerikanischer Konzern mit Geldgebern aus vielen Ländern und Kontinenten wissen wir, wie internationale Investoren die Welt sehen. Jetzt schauen Anleger auf Deutschland und wollen einen Risikoaufschlag für ihre Investition. Früher gab es einen Risikoabschlag als sicheren Hafen in der Eurokrise. Heute sagen Investoren: Wir verstehen Deutschland nicht mehr.

Psychologe und Immobilienökonom: Sebastiano Ferrante leitet das Europageschäft des Investors PGIM Real Estate, das zum amerikanischen Versicherer Prudential Financial gehört – mit einem verwalteten Vermögen von 14 Milliarden Euro in Europa.© PGIM Real Estate

Was verstehen Investoren nicht?

Kapitalgeber begreifen die wirtschaftliche Lage und die Rahmenbedingungen nicht mehr. Sie sagen: Ihr habt doch seit dem Zweiten Weltkrieg ein Wirtschaftsmodell entwickelt, das davon abhängt, global wettbewerbsfähig zu sein, unter anderem indem ihr mehr arbeitet als andere Länder. Dadurch waren die Produktionskosten im Vergleich zu Wettbewerbern niedriger.

War das lange so?

Das war in die Sechziger- und Siebzigerjahren so. Ich bin Migrationskind. Warum sind meine Eltern und viele andere nach Deutschland gekommen?

Woher kommen Ihre Eltern?

Meine Eltern stammen aus Italien – aus den Abruzzen und Sizilien. Sie sind angeworben worden, um in der Industrie zu arbeiten. Es fehlten Arbeitskräfte. Das ist eine Parallele zu heute. Aber die Menschen aus Süditalien, Portugal und Griechenland sind damals nach Deutschland gegangen, um mehr zu arbeiten und mehr Geld zu bekommen. Viele haben die Deutschen für ihren Fleiß, für Disziplin, Ordnung, Struktur und den hohen Arbeitseinsatz bewundert. Mit dieser Motivation sind die Menschen nach Deutschland gekommen. Eins kann ich Ihnen sagen: Die Integration war deswegen nicht einfach oder frei von Schwierigkeiten. Schauen Sie sich einmal alte Filme aus den Sechziger- und Siebzigerjahren an. Dann kann jeder sehen, dass die Voraussetzungen für die Integration damals auch nicht besser waren.

Sie vergleichen den damaligen Zuzug mit den heutigen Flüchtlingen?

Früher gab es einen klar formulierten Willen und eine Vision, was gemacht werden sollte: Alle sollten arbeiten, ihren Beitrag zur volkswirtschaftlichen Gesellschaft leisten und sich darüber integrieren. Darüber wurden den Migranten auch Chancen eröffnet, ihren eigenen Wohlstand aufzubauen.

Damals war der Eindruck oft aber auch, dass jetzt Gastarbeiter kommen: Vielleicht sind sie ein paar Jahre hier, aber dann gehen sie wieder zurück.

Genau das ist jedoch das Faszinierende! Es gab keine Willkommenskultur. Niemand stand da und hat irgendjemanden begrüßt. Oft hieß es: Sperrt eure Töchter weg vor den Sizilianern! Die Aussagen heute wiederholen sich. Die Vorurteile waren auch ähnlich. Die Gastarbeiter sollen ihre Arbeit machen und dann zurückgehen. Dahinter steckte kein langfristiges Ziel, aber der Ansatz der Arbeitsmigration war pragmatisch: Ich arbeite hier, verdiene etwas und bleibe. Integration wird erlebt, wenn der Italiener neben dem Deutschen am Fließband steht und die gleiche Arbeit macht. Das ist der erste Schritt zur Integration. Danach gehen sie zusammen Biertrinken.

Wie ist das heute?

Es fehlt die Idee einer Industrienation. Millionen Menschen gehen bald in Rente, dann klafft eine riesengroße Lücke. Deutschland braucht Migration, weil Arbeitskräfte fehlen – wie in Servicebereichen und Dienstleistungen. Vom Handwerk will ich gar nicht sprechen, wo mein Vater als Schreiner angefangen hat. Trotzdem werden die Lohnstückkosten immer höher, arbeiten andere Länder mehr und explodieren die Energiekosten. Dazu ist das Land überreguliert und damit nicht mehr wettbewerbsfähig. Regulierung schafft nur selten Innovation.

Wer investiert noch in Deutschland?

Für Immobilien sind internationale Investoren hierzulande unglaublich zurückhaltend. In Amerika investieren Kapitalgeber in Wachstumschancen selbst auf hoher Bewertung.

In Deutschland hoffen die Immobilienkäufer darauf, dass die Preise niedrig sind und bald wieder steigen?

Mit der Ausnahme von Rechenzentren stimmt das so. Das ist auch vernünftig. Für jede Investition braucht es die Perspektive einer positiven Rendite. Aber wenn das Wachstum fraglich ist und die Kosten weiter steigen, dann müssen die Einstiegspreise sinken. Zudem waren Projektentwickler im deutschen Immobilienmarkt immer sehr präsent, weil nirgendwo sonst in Europa die Kapitalkosten so niedrig waren. Deswegen sind die Margen so niedrig und der Markt ist so anfällig in dieser Krise. In Deutschland haben wir die größten Immobilienpleiten in Europa. Wenn wir die Immobilieninvestitionen der insolventen Projektentwickler zusammenzählen, kommen wir auf 30 Milliarden Euro.

Wie erwarten Sie, dass es weitergeht?

Ich erwarte eine gewisse Stagnation. Der deutsche Kapitalmarkt wird den Immobilienmarkt nicht allein stabilisieren, sondern braucht internationales Kapital. Außerdem kontrolliert jetzt die Europäische Zentralbank (EZB) die großen Banken und nicht mehr die deutsche Bafin. Das ist eine andere Art des Risikomanagements.

Die Aufsicht ist härter?

Nach dem, was ich höre, ist dirigistisch das richtige Wort. Die EZB macht klare Ansagen als Bankenaufsicht, um eine abermalige Bankenkrise zu verhindern. Das hat Folgen für Kreditvergaben auch für Immobilien. Deutsche Investoren werden deshalb in den nächsten fünf Jahre kaum so liquide sein wie zuvor. Daher braucht es Kapital aus dem Ausland, aber die internationalen Geldgeber wollen wissen, was mit der Regierung los ist, wie es mit Energiekosten weitergeht und wie die Reaktion auf Amerika unter dem neuen Präsidenten Donald Trump aussieht. Daher rechne ich mit einer Stagnation, die auch länger dauern kann, wenn nichts passiert. Das wird für tiefe Risse in den Immobilienmärkten sorgen. Viele Unternehmen halten sich jetzt noch über Wasser. Andere haben Kredite verlängert bekommen auf der Basis, dass der Immobilienmarkt wiederkommt.

Wie lange halten diese Unternehmen durch?

Das geht vielleicht noch bis 2026, aber irgendwann muss der Kapitalmarkt zurückkommen.

Sonst gibt es noch mehr Pleiten?

Ich wüsste nicht, wer die auffangen soll. Wir bekommen jetzt schon regelmäßig Anfragen, in Not geratene Projektentwicklungen zu finanzieren. Da ist allerdings bislang immer die Marge zu gering im Vergleich zum Risiko. Das liegt daran, dass die Kapitalkosten für risikoreiche Geschäfte wie Projektentwicklungen strukturell niedrig waren, aber jetzt gestiegen sind.

Wenn wenig investiert wird, steigen dann die Wohnungsmieten weiter?

Niedrigere Mieten wird es nur geben, wenn das Angebot steigt. Dafür braucht es ein Wohnungsangebot in den Ballungsräumen – dort, wo die Menschen leben. Für falsch halte ich die Idee, dass viele Menschen wieder aufs Land ziehen, um Angebot und Nachfrage auszubalancieren. Keiner wird sich vorschreiben lassen, wo und wie er leben sollen. Aber in den nächsten 15 bis 20 Jahren fehlen weiter Wohnungen. Die Überregulierung und das Einbinden von vielen Interessengruppen hält Bauprojekte nachvollziehbarerweise auf. Die Mietenregulierung hilft auch nicht. Wir brauchen als Nation einen Konsens für einen größeren Versuch, um die Regulierung und damit Baukosten drastisch zu reduzieren. Und wir müssen zu einer neuen Verdichtung kommen. Deutschland hat eine der höchsten Wohnflächen je Kopf.

Läuft das in anderen Ländern besser?

In Großbritannien weisen die Gemeinden mehr Grundstücke aus. Darauf werden kleine Häuschen gebaut – von der Stange und günstig. Das wollen wahrscheinlich hierzulande viele Kommunalpolitiker nicht. Aber auch in Deutschland braucht es mehr Bauflächen und weniger Baustandards. In Frankreich bauen wir Sozialwohnungen standardisiert und haben damit die Kosten unter Kontrolle. Die Gemeinden weisen die Grundstücke auch zu günstigen Preisen aus, weil sie sonst dafür zahlen müssen, wenn sie nicht genug Sozialwohnungen haben.

Erwarten Sie denn noch einen Bürokratieabbau?

Das wünsche ich mir. Das Grundbedürfnis des Menschen auf Wohnen ist ein hohes Gut. Deregulierung ist der einzige Weg dahin. Der Wohnungsmangel ist eine strukturelle Schwierigkeit, die 20 und 30 Jahre lang aufgebaut worden ist. Klar ist: Wenn es eine Wohnungskrise ist, muss die Politik da ran.

Das Gespräch führte Jan Hauser.