WOHNIMMOBILIENDas Ende des Immobilienbooms ist da: Preise brechen um bis zu 30 Prozent ein

von Philipp Frohn

Marienplatz, München Quelle: Moment/Getty Images

Die Preise für Eigentumswohnungen in München sind um 7,4 Prozent gesunken.

Bild:  Moment/Getty Images

Über Jahre stiegen die Immobilienpreise kräftig an. Doch die Rally ist nun beendet, wie eine exklusive Erhebung von ImmoScout zeigt. Selbst in den Metropolen sinken die Preise rapide.

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Nach einer jahrelangen Preisrally scheint der Immobilienboom sein Ende zu erreichen. Das zeigt eine Auswertung der Angebotspreise von Eigentumswohnungen und Häusern, die die Onlineplattform ImmoScout24 exklusiv für die WirtschaftsWoche ausgearbeitet hat.

In mehr als der Hälfte der deutschen Großstädte ab 100.000 Einwohnern sind die Preise für Eigentumswohnungen von Januar bis Juli gesunken (55 Prozent). Etwas weniger angespannt ist die Lage bei Häusern: Hier sind in 36 Prozent der Großstädte die Preise gesunken.

„Wir sehen mehr Angebote für Kaufimmobilien auf dem Markt, längere Verkaufszeiten von Immobilien und eine Verlagerung der Nachfrage in Richtung Mietmarkt“, sagt Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24. „Anstatt Bieterverfahren werden Nachverhandlungen über den Preis jetzt wieder zunehmen und der Kauf trotz steigender Finanzierungskosten wieder attraktiver.“

Seit Jahresbeginn hat sich die Situation am Immobilienmarkt eingetrübt. Die Zinsen für Hypothekenkredite haben sich drastisch verteuert. Für ein Darlehen mit zehnjähriger Zinsfestschreibung zahlen Käufer nun gut 170 Prozent mehr als im Januar. Zuletzt lag der Zinssatz bei 2,69 Prozent. Für Käufer macht das Immobilienfinanzierungen deutlich teurer. Die Folge: Die Nachfrage nach Immobilien sinkt, während das Angebot steigt. Mit einem Minus von 31 Prozent ist die Nachfrage in Köln am stärksten zurückgegangen, zeigen Daten von ImmoScout.

Platzt jetzt die Immobilienblase?

In letzter Zeit prognostizierten immer mehr Experten ein Ende des Booms, doch die veröffentlichten Zahlen sprachen bislang nicht dafür. Der Kreditvermittler Interhyp wies fürs erste Quartal Preissteigerungen von 14 Prozent im Vorjahresvergleich aus, der vdp-Immobilienpreisindex stieg im zweiten Quartal um 8,4 Prozent im Vergleich zum selben Zeitraum im Vorjahr. Dabei haben sich die Rahmenbedingungen deutlich verschlechtert: Im Jahr 2021 waren Baufinanzierungen noch günstig und beflügelten die Nachfrage.

Die aktuellen Daten von ImmoScout aber zeigen nun die Auswirkungen des Umbruchs am Immobilienmarkt. Er führt dazu, dass Verkäufer für ihre Immobilie weniger aufrufen können als noch vor einigen Monaten und dass mancherorts die Immobilienpreise besonders heftig sinken.

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In vielen Städten und Kreisen sind die Immobilienpreise im ersten Halbjahr zweistellig zurückgegangen. Am stärksten gefallen sind die Preise laut ImmoScout-Daten im Brandenburger Kreis Oberspreewald-Lausitz. Von Januar bis Juli brachen die Preise für Eigentumswohnungen dort um über 30 Prozent ein.

Häuser in Rostock verzeichneten mit 29 Prozent zwar einen fast identischen Rückgang. Allerdings zeigt ein Blick auf die zehn Städte mit den größten Preiseinbrüchen, dass der Preissturz bei Häusern weniger heftig ausfällt als bei Eigentumswohnungen.

Preissturz in München

Besonders eindrücklich ist diese Entwicklung in den sieben Metropolstädten. Bei den Eigentumswohnungen schneidet Berlin mit einem leichten Plus von einem Prozent gegenüber dem Jahresbeginn noch am besten ab, ansonsten sind die Preise überall gefallen. Mit einem Minus von 7,4 Prozent fällt der Preisrückgang in München am deutlichsten aus. Auch Häuser vergünstigten sich in München am stärksten, um 3,1 Prozent. Einzig in Berlin sind die Hauspreise weiter gestiegen, nämlich um 9,8 Prozent seit Jahresstart.

Für Hauskäufer und vor allem Kaufinteressenten dürfte die Nachricht fallender Immobilienpreise aber nur ein schwacher Trost sein. Die Kaufpreise haben wegen des Immobilienbooms ein hohes Niveau erreicht. Trotz Preisrückgangs zahlen Käufer von Eigentumswohnungen in der bayrischen Landeshauptstadt noch 11.200 Euro pro Quadratmeter. Im Durchschnitt werden Wohnungen dort für 931.000 Euro verkauft, Häuser gar für 2,4 Millionen Euro. Selbst wenn besonders teure Ausreißer-Immobilien den Durchschnittskaufpreis nach oben treiben können, bleiben Immobilien an der Isar damit für viele unbezahlbar.

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Zu den hohen Preisen kommen nun noch gestiegene Kreditzinsen hinzu. Die Zeiten, als viele Hauskäufer die hohen Preise mit günstigem Baugeld kompensieren konnten, sind vorbei. Die monatliche Belastung ist trotz gesunkener Preise gestiegen. Ein Beispiel: In Düsseldorf lag im Juli der Durchschnittspreis für ein Haus bei 607.000 Euro und damit 6,1 Prozent unter dem Niveau vom Jahresbeginn.

Damals hätten Käufer mit einer Standardfinanzierung (drei Prozent Tilgung, zehnjährige Zinsfestschreibung, 1 Prozent Sollzins, 80 Prozent Beleihung) 1734 Euro pro Monat zahlen müssen. Jetzt läge die Rate bei gleichen Konditionen und aktuellem Zinssatz (2,69 Prozent) bei 2305 Euro. Die monatliche Belastung wäre fast 33 Prozent höher.

Weniger Kredittilgung als Ausweg

Immer mehr Kreditnehmer würden deshalb kürzere Zinsbindungen und niedrigere Tilgungsquoten vereinbaren, um die Kosten zu drücken, heißt es vom Kreditvermittler Dr. Klein. Das Problem: Je weniger sie tilgen, desto höher ist die Restschuld nach Ende der Zinsbindung. Einigen Käufern könnte deshalb ein böses Erwachen drohen.

Hinzu kommt: Nicht überall brechen die Preise ein. In vielen Städten und Kreisen ab 100.000 Einwohner steigen die Preise auch weiterhin zweistellig. Eigentumswohnungen in Wuppertal zum Beispiel verteuerten sich um 16,2 Prozent. Die Entwicklung der Immobilienpreise ist regional also höchst unterschiedlich.

Die Lage am Immobilienmarkt hat sich binnen weniger Monate stark verändert. Womöglich deutet sich nun aber schon wieder eine leichte Stabilisierung an, denn seit Ende Juni ist das Zinsniveau nach mehreren Monaten mit einem steilen Anstieg wieder gesunken. Vom bisherigen Höchststand von 3,42 Prozent für zehnjähriges Baugeld haben sich die Hypothekenkredite wieder deutlich entfernt. Die Hypothekenzinsen folgen letztlich anderen Renditen, auch der Bundesanleihe mit zehnjähriger Laufzeit. Denn für ihre Refinanzierung nutzen Immobilienfinanzierer Pfandbriefe, also besicherte, festverzinsliche Wertpapiere.

Die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe ist seit dem vergangenen Herbst aus dem negativen Bereich auf bis zu 1,76 Prozent gestiegen. Seit Juni ist aber auch sie wieder etwas gesunken. Zuletzt notierte die Anleihe mit etwa 0,9 Prozent Rendite.

Für eine Fortsetzung des Immobilienbooms ist aber auch das noch zu viel. Vorerst hat die Stimmung am Markt gedreht.

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Philipp Frohn

Philipp Frohn

Redakteur