WOHNKOSTEN STEIGEN

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Der Frust der Mieter

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Wohnen ist jetzt schon teuer. Aber es kommt noch schlimmer. Um bis zu 20 Prozent könnten die Mieten bis 2025 in Ballungszentren steigen. Familien trifft das besonders.

- VON DYRK SCHERFF

- -AKTUALISIERT AM -12:02

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Eine 100 Quadratmeter-Wohnung für 600 Euro Kaltmiete – wer hätte das nicht gern. So was gibt es noch in Deutschland. In Görlitz, Zwickau und Gera und vielen anderen ostdeutschen Gegenden. Aber auch in westdeutschen Regionen, etwa im niedersächsischen Holzminden oder im saarländischen Pirmasens, in Hagen, Hof oder Goslar.

Dyrk Scherff

Redakteur im Ressort „Wert“ der Frankfurter Allgemeinen Sonntagszeitung.

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Doch leider profitieren die meisten Menschen in Deutschland, die auf Wohnungssuche sind, nicht von solch traumhaft niedrigen Mieten. Denn sie wollen oder müssen woanders wohnen, wo es viel teurer ist. Im Durchschnitt zahlen sie in Deutschland kalt knapp zehn Euro je Quadratmeter Wohnfläche, wenn sie einen neuen Mietvertrag abschließen. Etwas günstiger wohnen in der Regel nur diejenigen, die einen alten Vertrag haben.

Aber selbst zehn Euro sind derzeit noch billig. Im Neubau sind es bei Neuvermietungen schon durchschnittlich fast 12 Euro, in den großen Städten rund 17 Euro, und wen es in die teuerste deutsche Stadt München verschlägt, zahlt dort 21 Euro in einem Neubau und rund 19 Euro für eine ältere Wohnung, in angesagten Vierteln noch mehr. Dann kostet die 100-Quadratmeter-Wohnung plötzlich nicht mehr 600, sondern 2000 Euro kalt. Die gestiegenen Nebenkosten vor allem für Energie kommen noch dazu. Mieten in den Großstädten ist schon lange teuer, aber jetzt wird es richtig teuer.

Die Daten hat gerade Empirica für das vierte Quartal 2023 ermittelt. Das Unternehmen analysiert fortwährend die Mieten und Kaufpreise am Immobilienmarkt auf Basis der Angaben, die in Immobilienanzeigen genannt werden. Bei den Mieten sind das in der Regel aber auch die endgültigen Preise, gehandelt wird hier selten. Demnach stiegen die Mieten im vergangenen Jahr im Durchschnitt um 5,6 Prozent, mehr als üblich. Besonders hart traf es die Mieter mit Indexmietverträgen, die Mietsteigerungen in Höhe der Inflation erlauben. Je nachdem wie lange die letzte Anpassung zurückliegt, erhöhten sich da die Mieten im vergangenen Jahr teilweise um mehr als zehn Prozent. Solche Verträge sind bei Neuvermietungen mittlerweile der Standard, besonders von Immobilien institutioneller Vermieter, bei älteren Mietverhältnissen hingegen noch die Minderheit.

20 Prozent Mietsteigerung bis Ende 2025

Das Schlimme an all den Erhöhungen ist: Es wird dabei nicht bleiben, es wird noch teurer werden. „Ein Anstieg um nochmals 10 bis 12 Prozent, in Ballungszentren auch bis zu 20 Prozent, halte ich bis Ende nächsten Jahres für gut möglich“, sagt Immobilienökonom Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft (IW). Erst danach bestehe die Chance, dass sich die Mieten für neue Vermietungen nur noch im Durchschnitt der Vergangenheit erhöhen, also um etwa drei bis vier Prozent im Jahr. „Besonders stark sind die Steigerungen bei bezahlbaren energieeffizienten Zwei- bis Dreizimmerwohnungen im Umland der Großstädte“, sagt Voigtländer. Denn die seien besonders gesucht. Auf der einen Seite machten die hohen Energiepreise neuere und energetisch sanierte Wohnungen noch gefragter als früher. Auf der anderen Seite zögen immer mehr Menschen ins Umland der Metropolen, neben Familien auch zunehmend junge Erwerbstätige. Denn sie können sich die teuren Zentren kaum mehr leisten. Sie ziehen auch noch weiter raus, weil das direkte Umland schon teuer geworden ist. Zum Teil liegt das auch daran, dass Umlandgemeinden den Zuzug begrenzen, weil sie Angst vor Überfremdung haben, etwa in Oberbayern.

Das belegen Empirica-Zahlen zur Bevölkerungsentwicklung. Die höchsten Zuwächse seit 2019 haben mittlerweile Landkreise wie Dahme-Spreewald und Teltow-Fläming im Berliner Umland oder Memmingen und Dingolfing-Landau, wo München noch ausstrahlt. Aber auch Landkreise wie Cloppenburg oder Bitburg-Prün, die weiter von boomenden Großstädten entfernt liegen, gewinnen viele Neubürger. Im Zeitraum 2010 bis 2018 legten hingegen Städte am stärksten zu, ganz vorn Leipzig vor Potsdam, Landshut, Offenbach und Frankfurt.

Berlin ist besonders teuer geworden

Auffallend ist die starke Verteuerung in Berlin, wo die Mieten von Neubauwohnungen mittlerweile schon das zweithöchste Niveau aller Großstädte nach München erreicht haben. Die Hauptstadt ist damit teurer als Frankfurt, Hamburg oder Stuttgart geworden. Und auch bei älteren Wohnungen fehlt dazu nicht mehr viel. In Berlin wurde in den vergangenen Jahren wenig neu gebaut, auch durch eine restriktive Immobilienpolitik des Senats. Zudem suchen viele Verbände, politische Institutionen und Firmen Wohnungen für ihre Mitarbeiter und sind bereit, für diese hohe Mieten zu zahlen.

Die Gründe für die erhöhten Mietsteigerungen liegen einerseits in der gestiegenen Nachfrage durch Flüchtlinge und seit dem starken Zinsanstieg auch durch Menschen, die eigentlich eine Wohnung oder ein Haus kaufen wollen, es sich aber derzeit wegen der teuren Baukredite und der hohen Baupreise nicht leisten können. Sie müssen erst einmal weitermieten. Andererseits werden seit Jahren zu wenige Wohnungen gebaut, um diese Nachfrage zu befriedigen. Zinsanstieg, Fachkräftemangel und hohe Baupreise haben diese Entwicklung noch verschärft. Schätzungen der Bauwirtschaft gehen für 2023 von lediglich 270.000 Fertigstellungen aus, für 2024 werden gar nur 250.000 erwartet. Das renommierte Pestel-Institut hat errechnet, dass inzwischen 800.000 Wohnungen in Deutschland fehlen. Das Ziel der Bundesregierung, jedes Jahr 400.000 Wohnungen zu schaffen, wird weit verfehlt.

Regierung will Baukreditzinsen verbilligen

Die Lücke dürfte so schnell nicht geschlossen werden. Denn die Zahl der Baugenehmigungen als Frühindikator sinkt kräftig. Von Januar bis November 2023 wurden nur 238.500 Wohnungen zum Bau genehmigt, ein Rückgang zum Vorjahreszeitraum von rund 25 Prozent. Und schon 2022 waren es weniger als 2021. Und wenn dann doch gebaut wird, dann oft so teuer, dass sich nur wenige Mieter das leisten können. Ob der Staat den Neubau ankurbeln kann, ist unklar. Die ursprünglich geplante steuerliche Sonderabschreibung für Neubauten droht wegen der angespannten Haushaltslage kleiner auszufallen oder ganz gestrichen zu werden. Stattdessen will die Regierung ein Zinsverbilligungsprogramm über eine Milliarde Euro für Neubauten auflegen.

Vor diesem Hintergrund woanders Hoffnung zu schöpfen, fällt nicht leicht. Falls die Bauzinsen und die Baupreise tatsächlich weiter fallen, könnte vielleicht wieder mehr gebaut werden. Bis diese Wohnungen allerdings auf den Markt kommen, ist das Jahr 2026 erreicht. Schneller ginge die Umwandlung von Büroflächen und die Errichtung von Wohnungen auf dem Dach von Supermärkten. Allerdings reicht das längst nicht, um den Bedarf zu decken. Die Hoffnung auf ein Kriegsende in der Ukraine und der Rückkehr von Flüchtlingen bleibt vage. Einige Universitätsstädte werden davon profitieren, dass die verlängerte Schulzeit durch die Umstellung der Gymnasien von acht auf neun Schuljahre den Andrang der Studenten zeitweise reduzieren wird. Und alle Mieter können hoffen, dass die jüngsten hohen Lohnsteigerungen von teils über zehn Prozent helfen, die Mietsteigerungen schultern zu können. Und wer nicht umzieht und nicht gerade einen Indexmietvertrag hat, der hat in der Regel auch geringere Anpassungen zu ertragen. Wer gar räumlich flexibel ist und viel im Homeoffice arbeiten kann, kann sich die weniger boomenden Regionen ansehen, neben Ostdeutschland auch etwa Nordhessen, das nördliche Bayern, Teile Niedersachsens oder den Hunsrück und Westfalen. Dort steigen die Mieten zwar auch, aber liegen auf einem viel niedrigeren Niveau.

Doch trotzdem bleibt die Erkenntnis: Die nächsten Jahre werden für Mieter hart. „Ich sehe eine Entspannung erst ab frühestens 2026“, erwartet Tobias Just, Immobilienökonom an der Universität Regensburg. Die bis dahin neu gebauten Wohnungen dürften eher hochpreisig sein. Dort ziehen dann die Menschen ein, die sich das leisten können, und machen günstigere Wohnungen frei. „Solche Prozesse dauern aber in der Regel mindestens ein bis zwei Jahre.“ Zudem würden derzeit vor allem kleinere Wohnungen gebaut, wo Vermieter eine höhere Rendite pro Quadratmeter erzielen können. Und solche, die sich mit zusätzlichen Dienstleistungen vermieten lassen, etwa durch einen Concierge und einen Reinigungsdienst für die Wohnung. Bis also auch einmal wieder Familien von preisgünstigen, größeren Wohnungen profitieren, könnte es noch länger dauern.

Quelle: F.A.S.