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Bye-bye Manhattan

- VON ROLAND LINDNER, NEW YORK

- -AKTUALISIERT AM -16:30

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Der New Yorker Wohnungsmarkt hat sich erstaunlich schnell von der Corona-Krise erholt. Mehr denn je ist die Stadt ein Luxuspflaster. Und manche Mieter erleben ein böses Erwachen.

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Am Tag vor ihrem Umzug ist Nua Robinson wehmütig. Sie mochte ihre Wohnung an der Lower East Side in New York, trotz mancher Eigenheiten wie des „Railroad“-Layouts. Dieses gibt es in einigen älteren Gebäuden in der Stadt noch – dabei führt ein Zimmer direkt ins nächste, so wie ein Eisenbahnwaggon zum anderen. Aber sie hatte nie Schwierigkeiten mit Ungeziefer, was in New York keine Selbstverständlichkeit ist. Und vor allem fühlte sie sich wohl in ihrem Viertel. „Viele meiner Freunde leben hier, und ich kenne die Leute, die in den Restaurants arbeiten“, sagt die zwanzig Jahre alte Kunststudentin.

Roland Lindner

Wirtschaftskorrespondent in New York.

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Schon ein paar Monate bevor Ende Mai der Mietvertrag für ihre Zweier-WG auslief, war sie nervös, weil sie wusste, dass die Mieten in der Stadt steigen. Robinson hoffte, dass sich eine etwaige Erhöhung auf ein paar Hundert Dollar beschränken würde, und dachte, das ließe sich vielleicht mit ein paar zusätzlichen Gelegenheitsjobs als Kellnerin stemmen. Aber es gab ein böses Erwachen: Die Hausverwaltung wollte die Miete von 2400 auf 3800 Dollar im Monat aufstocken, ein Anstieg um fast 60 Prozent. Versuche, den Preis herunterzuhandeln, schlugen fehl. „Die haben uns gesagt, es gibt genug andere Leute, die das zahlen würden.“ Robinson sah keine andere Möglichkeit, als auszuziehen. Es war aussichtslos, mit ihrem Budget etwas anderes im zentralen Manhattan zu finden. Stattdessen wird sie künftig in Brooklyn leben und sich dort mit zwei Mitbewohnern eine Monatsmiete von 3000 Dollar teilen.

Auf dem Immobilienmarkt hat New York die Corona-Krise abgehakt. Geschichten über drastische Mieterhöhungen, wie sie Robinson erlebt hat, sind in diesen Tagen ständig zu hören. Nach einer Studie, die der Immobilienberater Jonathan Miller für die Maklergesellschaft Douglas Elliman durchgeführt hat, lag die mittlere Wohnungsmiete in Manhattan im April bei 3870 Dollar und damit um 38,7 Prozent höher als ein Jahr zuvor. Auch in anderen Teilen der Stadt stiegen die Mieten deutlich.

Teuerster Mietmarkt in den USA

Mit Schnäppchenwohnungen, die es in der Anfangszeit der Pandemie gab, ist es weitgehend vorbei, ebenso mit Anreizen von Vermietern wie einem Monat Gratismiete bei Vertragsabschluss. Manche New Yorker, die zwischenzeitliche Preissenkungen genutzt haben, um in ein besseres Stadtviertel zu ziehen oder alleine statt in einer WG zu leben, sehen sich nun gezwungen, wieder zur alten Normalität zurückzukehren.

Die Corona-Delle auf dem Markt ist sogar mehr als überwunden. Nach Millers Studie ist die mittlere Miete heute nicht nur im Vergleich zum Vorjahreswert gestiegen, sie liegt sogar auf einem Rekordhoch – und mehr als 9 Prozent über dem Niveau vor der Pandemie. Das Angebot ist knapp. Die Zahl der ausgeschriebenen Mietwohnungen ist im Vergleich zu vor einem Jahr um mehr als drei Viertel gefallen, die Leerstandsrate von 11,6 auf nur noch 1,6 Prozent. Und um jede fünfte Wohnung gibt es derzeit einen Bieterkampf, der dafür sorgt, dass eine noch höhere Miete als verlangt gezahlt wird.

Der börsennotierte Immobilienkonzern Equity Residential, dem eine Reihe von Wohngebäuden in New York gehören, brachte kürzlich bei der Vorlage von Geschäftsergebnissen auf den Punkt, in welch komfortabler Position Vermieter in der Stadt derzeit sind. Vorstandsvorsitzender Mark Parrell sagte, es gebe zwar derzeit viele Mieter, die ausziehen, anstatt eine Erhöhung zu akzeptieren, aber das mache ihm keine Sorgen, denn es finde sich leicht zahlungswilliger Ersatz. Nach Angaben des Immobilienportals Zumper hat New York vor einigen Monaten San Francisco als teuerster Mietmarkt in den USA abgelöst. Vor der Pandemie war San Francisco mit weitem Abstand Spitzenreiter.

„New York hat sich wieder einmal bewährt“

New York hat also ein sehr schnelles Comeback geschafft, und das ist umso erstaunlicher, weil inmitten der Corona-Krise so viele Menschen weggezogen sind, dass von einem Exodus die Rede war und es Unkenrufe gab, die Stadt werde sich womöglich nie erholen. „New York ist für immer tot“, schrieb der Autor und Investor James Altucher im August 2020 in einem viel diskutierten Zeitungsbeitrag. Er meinte, die Pandemie werde nachhaltigere Spuren hinterlassen als zum Beispiel die Terroranschläge 2001 oder die Finanzkrise um 2008. Eines seiner zentralen Argumente: Das Homeoffice werde für viele Menschen ein Dauerzustand, und wer von überall aus arbeiten könne, müsse nicht in so einer teuren Stadt wie New York leben.

Dieser Pessimismus habe sich nun aber als „klar daneben“ herausgestellt, sagt Immobilienberater Miller: „Offensichtlich wollen die Leute in New York sein.“ Und es scheine jetzt, als seien dafür eben andere Dinge als die Nähe zum Arbeitsplatz ausschlaggebend, also zum Beispiel das kulturelle Angebot oder das Nachtleben. „New York hat sich wieder einmal bewährt“, urteilt Sebastian Steinau, ein Deutscher, der unter dem Dach des Maklerunternehmens Corcoran arbeitet.

Tatsächlich hat sich der Wohnungsmarkt erholt, obwohl die Büros in den vielen Hochhäusern der Stadt noch immer nicht annähernd wieder gefüllt sind. Nach einer Umfrage des Wirtschaftsverbandes Partnership for New York City waren Ende April an einem durchschnittlichen Wochentag erst 38 Prozent aller Büroangestellten wieder an ihrem gewohnten Arbeitsplatz in Manhattan. Das bremst aber den Immobilienmarkt nicht, und Makler Miller meint, der fortdauernde Homeoffice-Trend könnte der Stadt sogar zugutekommen. Nun sei es möglich, auch dann in New York leben, wenn der Arbeitgeber anderswo sei. Von entsprechenden Fällen habe er schon mehrfach gehört.

Mietexplosionen in allen Preiskategorien

Der rasante Anstieg der Mieten hat Hoffnungen zerstört, wonach die Pandemie auch etwas Gutes haben könnte, wenn New York für längere Zeit erschwinglicher wäre. Es gab die romantische Vorstellung, es könnten mehr junge Menschen in die Stadt kommen und eine neue kreative Energie mitbringen. Aber diese Tür ist schon wieder zu. Und wer wie Nua Robinson während der Pandemie in die Metropole zog und das gesunkene Preisniveau ausnutzte, lief Gefahr, sehr schnell von einer nüchternen Realität eingeholt zu werden.

Es gibt in New York zwar eine nicht unerhebliche Zahl von Wohnungen, die einer Mietpreisbindung unterliegen. Aber die meisten Menschen in der Stadt haben nicht das Glück, in einer solchen zu leben. Ihre Vermieter können die Preise beliebig anheben. Es ist lediglich vorgeschrieben, frühzeitig anzukündigen, wenn das über einen bestimmten Prozentsatz hinausgeht, was derzeit regelmäßig der Fall ist. „Im Moment scheint es keine Grenzen zu geben“, ist Millers Eindruck .

Regelrechte Mietexplosionen sind derzeit in allen Preiskategorien zu beobachten. Corcoran-Makler Steinau erzählt von einem geschockten Kunden, dessen Vermieter für eine noble Wohnung an der Upper East Side fortan 24.000 statt 17.500 Dollar im Monat wolle, und nach einem Jahr sollen es sogar 25.500 Dollar werden. Weil das Wohnungsangebot auch in diesem Segment knapp sei, habe er dem Kunden geraten, die neuen Konditionen zu akzeptieren, wenn er sich dazu finanziell in der Lage fühle. Der Immobilienmarkt in der Stadt sei derzeit „absolut krass“, sagt Steinau.

Vermietern wird Gier vorgeworfen

Auch Eigentumswohnungen werden teurer, wenn auch nicht in ähnlich dramatischem Maße, wie sich Mieten erhöhen. Nach einer Studie von Berater Miller stieg der mittlere Wohnungspreis in Manhattan im ersten Quartal im Vergleich zum Vorjahr um 11 Prozent auf knapp 1,2 Millionen Dollar, das ist der zweithöchste Wert aller Zeiten. Für Käufer ist das Angebot derzeit größer als für Mieter. Im ersten Quartal wechselten fast 50 Prozent mehr Wohnungen den Eigentümer als vor einem Jahr, Makler Steinau sagt, es sei eines der besten Quartale in seiner Karriere gewesen.

New Yorker Vermietern wird in diesen Tagen oft Gier vorgeworfen. Nua Robinson spricht von Opportunismus und meint, ihre alte Wohnung sei bei Weitem keine 3800 Dollar wert. Soweit sie von Nachbarn in dem Haus gehört habe, seien auch vor der Pandemie höchstens 3000 Dollar dafür verlangt worden.

Victoria Alexander, Gründerin der Maklergesellschaft Realty Collective, hält den Giervorwurf mit Blick auf größere Immobilienunternehmen für gerechtfertigt, hat aber Verständnis für die kleineren „Mom and Pop“-Vermieter, mit denen sie ausschließlich zusammenarbeitet. Das seien bisweilen Familien mit einem einzigen Haus, in dem sie auch selbst lebten. Sie hätten inmitten der Pandemie hohe Verluste gemacht, die sie nun wettzumachen versuchten. Außerdem stiegen ihre Kosten. Alexander erinnert sich an eine Wohnung in Brooklyn, die in der Krisenzeit monatelang leer gestanden habe. Die Miete von vorher 2600 Dollar sei immer weiter gesenkt worden, erst bei 1950 Dollar habe sich schließlich jemand gefunden. Die Miete sei freilich nicht so günstig geblieben. Inzwischen dürfte sie bei mehr als 2600 Dollar liegen.

„Irgendwie war es wohl zu schön, um wahr zu sein“

Der New Yorker Immobilienmarkt mag derzeit im Turbogang sein, aber er ist auch nicht vom allgemeinen wirtschaftlichen Umfeld isoliert. Und Corcoran-Makler Steinau hat in den vergangenen Wochen eine leichte Abkühlung in seinem Geschäft gespürt. Kunden blickten zum Beispiel mit Sorge auf die jüngsten Turbulenzen an den Kapitalmärkten. „Bis vor Kurzem hätte ich noch gesagt, die Party geht bestimmt weiter, aber jetzt gibt es wieder etwas Unsicherheit.“ Steinau meint, im Moment sei noch schwer zu beurteilen, ob es sich dabei nur um ein „kleines Stocken“ handle oder mehr. Grundsätzlich aber sei sein Ausblick „positiv wie eh und je“, denn ein ums andere Mal habe sich New York als robust erwiesen.

Für Nua Robinson war es im umkämpften Mietmarkt der Stadt nicht leicht, etwas anderes zu finden. Wohnungen, die sie sich ansah, wurden in kürzester Zeit vermietet, und wenn sie nicht sofort eine Bewerbung einreichte, hatte sie keine Chance. Um die neue Bleibe im Brooklyner Viertel Bushwick zu bekommen, musste sie zusammen mit ihren beiden künftigen Mitbewohnern insgesamt vier Bürgen auftreiben, darunter waren ihre Mutter und deren Freund.

Ihren Zwangsumzug sieht sie heute mit einem lachenden und einem weinenden Auge. Sie wäre gerne in ihrer Wohnung geblieben. Rückblickend schätzt sie sich aber auch glücklich, überhaupt eine Zeit lang in der Lage gewesen zu sein, in Manhattan zu leben. „Irgendwie war es wohl zu schön, um wahr zu sein.“