Immobilien in Singapur: Eine Sozialwohnung kostet 1 Million Euro

Geschichte von Hendrik Ankenbrand

• 1 Std. • 6 Minuten Lesezeit

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Teuer wohnen: Singapur zahlt seinen Bürgern hohe Zuschüsse.© Bloomberg

Schon die parkenden Porsche und Lamborghini könnten ein Indiz dafür sein, dass die Moh Guan Terrace in der Innenstadt Singapurs kein sozialer Brennpunkt ist. Um die Ecke geht es weiter mit der Beweisaufnahme: eine „Lifestyle-Eisdiele“ verkauft drei Kugeln für umgerechnet 14 Euro. Und die Ironie im Namen des benachbarten „Plain Vanilla“ könnten viele der Gäste im Polohemd nicht nur auf das erlesene Angebot wie Schwarztee-Törtchen mit Lavendel-Note beziehen, sondern auch auf ihre mutmaßliche Tätigkeit in der Finanzindustrie, wo risikoarme, aber auch renditemagere Standardinvestments als so langweilig gelten wie Vanilleeis.

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Sozial wohnen: In dem Haus oben ist eine Wohnung zum Preis von 1 Million Euro verkauft worden.©  Hendrik Ankenbrand

Nein, es gibt in diesem von Art-déco-Architektur durchzogenen Viertel namens Tiong Bahru keinen ersichtlichen Grund, erstaunt zu sein über eine Wohnung, die gerade für 1,5 Millionen Dollar weggegangen ist, umgerechnet 1 Million Euro. Schließlich ist Singapur seit vergangenem Jahr in der Region Asien-Pazifik offiziell die Stadt mit dem teuersten Immobilienmarkt – teurer als Sydney, Melbourne und Hongkong. Doch der Verkauf der Vierzimmerwohnung in der Moh Guan Terrace 50 hat trotzdem Schlagzeilen gemacht: Von einem „Rekord“ schrieb die „Business Times“ – von einem „Schock“ schrieben Bürger auf Facebook.

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In Singapur sind immer mehr Gutverdiener bereit, Preise für Sozialwohnungen zu zahlen.© Hendrik Ankenbrand

Schließlich handelt es sich bei dem Häuserblock in der Moh Guan Terrace nicht um irgendein Condo, also eine von Privathand errichtete Apartmentanlage mit Fitnessraum und Pool, in der in Singapur die reichen Bürger und Expats mit großzügigen Arbeitgebern so oft leben. Das weißverputzte dreistöckige Gebäude, in dem manche Bewohner ihre Bettwäsche ins Fenster gehängt haben, ist nach weiter Auslegung des Begriffs ein Produkt des sozialen Wohnungsbaus: vom Staat finanzierte Unterkünfte für jene, die sich eine Bleibe am freien Markt nicht leisten können.

Notunterkünfte ohne Toiletten und Wasser

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Der in die Jahre gekommene Tennisplatz liegt vor der Tür.© Hendrik Ankenbrand

Um nichts anderes handelt es sich bei den Wohnungen des staatlichen Housing & Development Board (HDB), jener berühmten Singapurer Behörde, die für den öffentlichen Wohnungsbau zuständig ist. Gegründet wurde sie während der humanitären Krise im Jahr 1960, kurz nachdem die Insel von den Briten das Recht auf Selbstverwaltung erstritten hatte.

Schon eine Dekade zuvor hatten die Kolonialherren in einem Report geklagt, dass in Singapur einer der schlimmsten Slums der Welt beheimatet sei. Dass im Durchschnitt 18 Menschen ein Haus bewohnten, sei eine „Schande für jede zivilisierte Gemeinschaft“. Die Hoffnung, das werde sich bei einer wachsenden Wirtschaft schon von selbst lösen, schlug fehl.

300.000 Menschen hausten in Notunterkünften ohne Toiletten und Wasser, weitere 250.000 Personen in so maroden wie überfüllten „Shophäusern“. Mehr als 200 Bewohner habe er auf den drei Stockwerken eines einzigen Hauses in Chinatown gezählt, erinnerte sich Lim Kim San dreißig Jahre später, der zum ersten Chef der Wohnungsbaubehörde wurde. Ein Mann habe ein einzelnes Brett unter der Treppe gemietet – und sich aus Scham, dass er sich aufgrund seiner Armut keine Hose leisten konnte, eine rote chinesische Decke über den Leib gehalten.

80 Prozent leben in einem HDB-Apartment

147.000 neue Wohnungen brauche es, stellte das HDB 1966 fest, dem ersten Jahr nach der offiziellen Gründung des Stadtstaats – und baute. Heute würden die Singapurer, deren Einkommen pro Kopf mit 83.000 US-Dollar im Schnitt das eines Deutschen um satte zwei Drittel übersteigt, den Zusatz „Sozial“ vor ihrer Wohnung wohl entrüstet zurückweisen: Rund 80 Prozent der Bevölkerung leben in einem HDB-Apartment. Was noch sensationeller ist, sich gleichzeitig aber zu einem der größten Probleme in der Stadt entwickeln könnte: Mehr als 90 Prozent der HDB-Bewohner sind Eigentümer.

Eine Familie, in der das monatliche Haushaltseinkommen unter 14.000 Singapur-Dollar beträgt (9600 Euro), kann eine noch zu bauende Wohnung nach drei bis vier Jahren kaufen – und erhält dafür bis zu 80.000 Dollar an Zuschüssen (55.000 Euro). Wenn die Zeit drängt und die Lage weniger wichtig ist, kommen schon fertig gestellte Anlagen nach vier Monaten zum Zug. In der Praxis kostet damit eine Dreizimmerwohnung mit einer Größe von 66 Quadratmetern und einem Preis von 180.000 Dollar (123.000 Euro) den Käufer in der Regel 5 Prozent der Kaufsumme bei Vertragsabschluss, weitere 10 Prozent bei Schlüsselübergabe. Alle Gebühren eingerechnet, sind damit am Anfang umgerechnet rund 25.000 Euro fällig, die teilweise aus genau dafür vorgesehenen Pflichtsparanteilen des Gehalts entnommen werden können.

Der Zinssatz für den Kredit ist festgeschrieben auf 2,6 Prozent, womit die Wohnung inklusive aller Steuern und Gebühren mit einer monatlichen Tilgung in Höhe von rund 500 Euro nach 25 Jahren abbezahlt ist und weiterverkauft werden kann. Das ist mit etwas Mühe auch für jene 10 Prozent der Haushalte machbar, die im Schnitt auf monatliche Einnahmen von umgerechnet 1600 Euro kommen und damit als arm gelten.

Der Wohnungsmarkt ist „unerschwinglich“ geworden

Als „besten öffentlichen Wohnungsbau der Welt“ hat die Weltbank das Singapurer Modell vor ein paar Jahren bezeichnet, mit dem das Land geschafft hätte, woran viele andere gescheitert wären. Singapurs autoritäre Vaterfigur Lee Kuan Yew war der Überzeugung, dass bei seinen ohne freie Meinungsäußerung aufwachsenden Bürgern nicht das „Recht, einen Leitartikel zu schreiben“, an erster Stelle ihrer Prioritätenrangliste stehe, sondern „Wohnungen, Medizin, Arbeit, Schulen“.

Bis heute gilt der öffentliche Wohnungsbau als Geniestreich im Vorhaben, aus einer aus Immigranten bestehenden Insel ohne natürliche Ressourcen eine zusammenstehende Nation zu formen, die sich heißem Klima wie feindlich gesinnten Nachbar als wehrhaft erweist. Es muss die seit Republikbeginn herrschende Regierungspartei also sorgen, was in einer Umfrage eines staatlichen Fernsehsenders 68 Prozent der Befragten bejahten: dass der Wohnungsmarkt „unerschwinglich“ geworden sei – ein Anstieg um 4 Prozentpunkte gegenüber der Befragung ein Jahr zuvor. Was überraschte, war das Ergebnis, dass die Sorgen um hohe Wohnungspreise unter den Gutverdienern, die auf ein Haushaltseinkommen von über 8000 Euro monatlich kommen, noch größer waren als in der Schicht darunter.

Wer in den Restaurants und Bars der Stadt ein Gesprächsthema sucht, das Leben in die Bude bringt, muss nur Kaufpreise von mehr als 1 Million Dollar für HDBs wie der Moh Guan Terrace erwähnen: Wie kann das sein für eine Wohnung, deren Gebäude noch nicht mal einen Fahrstuhl hat – und eine verbleibende Pachtzeit von nicht mal 50 Jahren, nach der sie theoretisch an den Staat zurückfällt?

Gutverdienende interessieren sich für Sozialwohnungen

Die Pacht, mit welcher der Staat bei Fertigstellung die öffentlichen Wohnungen den Käufern überlässt, beträgt am Anfang 99 Jahre und nimmt dann Jahr für Jahr ab – eine „Zeitbombe“, wie es in Singapur mitunter heißt. Das gilt vor allem für jene HDB-Blocks in besten Lagen, die von ihren früheren Eigentümern heute zu Höchstpreisen weiterverkauft werden. Einkommensgrenzen gibt es am freien Markt nicht mehr. Doch auch für jene, die keine Spitzengehälter erzielen, reicht es heute nicht mehr, in eine Neubauwohnung am Stadtrand zu ziehen. Allein schon wegen der Nähe zu den Eltern schielen viele auf ein HDB-Apartment aus dem Bestand. Doch das kostet, zumal es für die günstigen, subventionierten Angebote viele Beschränkungen gibt, insbesondere für Singles.

Im Jahr 2013 wurden gerade einmal für zwei der öffentlich gebauten Wohnungen Preise von über 1 Million Dollar erzielt. Zehn Jahre später waren es 470, ein Anstieg gegenüber dem Vorjahr um mehr als ein Viertel. Im Januar des laufenden Jahres gingen 74 Objekte in der Preisklasse weg, was im Jahresvergleich fast eine Verdoppelung ist. Großraumwohnungen wie in der Moh Guan Terrace belegen dabei schon längst nicht mehr den Spitzenplatz in der Preishitliste: Für 117 Quadratmeter, in die in Singapur vom Flur bis Fahrstuhl alles Mögliche hineingerechnet wird, gelegen im 40. Stock eines HDB-Hochhauses in der früheren Gangster-Hochburg Toa Payoh, legte ein Käufer gerade 1,57 Millionen Dollar hin (1,1 Millionen Euro) – bei allerdings deutlich längerer Laufzeit der Pacht.

Dass in Singapur immer mehr Gutverdiener bereit sind, Preise für Sozialwohnungen zu zahlen, die früher undenkbar waren, liegt an einem einfachen Kalkül: Im Vergleich sind sie immer noch deutlich günstiger als die privaten Condo-Apartments. Im durchgentrifizierten In-Viertel Tiong Bahru koste der Quadratmeter in Anlagen wie Highline Residences, Regency Suites oder Twin Regency umgerechnet mehr als 21.500 Dollar (14.800 Euro), rechnet das Analysehaus EdgeProp vor. Eine Wohnung wie in der Moh Guan Terrace mit vergleichbarer Fläche kostete demnach hier weit mehr als das Doppelte.

„Quelle der sozialen Unsicherheit“

Dass allerdings der Wiederverkaufswert in der Privatanlage mit Wächtern, Clubhaus, Gewürzgarten, Olympia-Pook, Spa-Pool, Kinder-Pool, Sonnendeck, Picknick-Rasen, Grillpavillon und Fitnessstation höher liegen dürfte – von der fast doppelt so langen Pacht einmal abgesehen –, ist ebenfalls Teil der Wahrheit. So kritisierte das unabhängige Magazin „Jom“ Mitte Februar, der „rosige Blick“ der Welt auf Singapurs Wohnungsbaumodell sei zunehmend „nicht im Einklang“ mit der Angst vor hohen Preisen daheim.

Angesichts der Tatsache, dass die Erschwinglichkeit von Wohnungen in Singapur laut Statistik immer noch um Welten höher ist als etwa in Hongkong, mag das Urteil harsch erscheinen, Liberalisierung und Preisanstieg habe die HDB-Apartments von einer Stütze der Gesellschaft zu einer „Quelle der sozialen Unsicherheit“ gemacht. Offiziell sind die Wiederverkaufspreise der öffentlichen Wohnungen im vergangenen Jahr gegenüber 2022 nur noch um 5 Prozent angestiegen, nachdem die Regierung versucht hatte, den Markt abzukühlen.

Doch zu sehr könne es sich der Staat gar nicht leisten, die Preise herunterzudrücken, argwöhnt „Jom“ – schließlich sind die hohen Wiederverkaufspreise als Teil des Rentensystems für einen schönen Lebensabend der Älteren fest eingeplant. Kein Wunder, dass sich da manche der Regierungspolitiker langsam und vorsichtig, aber stetig für etwas zu erwärmen scheinen, das in Deutschland gut bekannt ist, in Singapur aber bisher als Sakrileg gilt: dem Wohnen zur Miete.

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