KREDITE FÜR IMMOBILIEN

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Die gute Seite der höheren Bauzinsen

- VON DYRK SCHERFF

- -AKTUALISIERT AM -12:36

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Hauskäufer stöhnen unter den stark gestiegen Baukreditzinsen. Doch wegen des „Tilgungsparadoxons“ hat das auch einen Vorteil.

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Fast jeder kann sich ein eigenes Haus leisten. Dieser Satz überrascht, aber wir haben uns jetzt nicht verschrieben. Und ja, wir wissen, dass Baukredite inzwischen ziemlich teuer geworden sind. Zwar sind die Angebote der Banken in den Finanzmarktturbulenzen der vergangenen Wochen wieder ein kleines bisschen zurückgegangen. Trotzdem kostet eine Hypothek immer noch leicht vier Prozent im Jahr, und die Hauspreise sind leider immer noch astronomisch hoch.

Dyrk Scherff

Redakteur im Ressort „Wert“ der Frankfurter Allgemeinen Sonntagszeitung.

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Doch jede Baufinanzierung lässt sich so hinbiegen, dass am Ende eine moderate zahlbare Monatsrate rauskommt. Eine Immobilie von 500.000 Euro für nur 1500 Euro monatlich – das ist kein Problem, so scheint es. Mit den üblichen 20 Prozent eigenem Geld und 15 Jahren Zinsbindung.

Aber das Ganze hat natürlich einen entscheidenden Haken. Das Ganze klappt nur, wenn an einer wichtigen Stellschraube sehr gewagt herumgedreht wird: der Höhe der Tilgung. In dem Beispiel wird nur ein Prozent angenommen. Viele Banken werden so wenig noch gar nicht akzeptieren. Einige tun es trotzdem, dann allerdings dauert das Abstottern des Kredits mehr als 40 Jahre. Das ist lang, weil die Finanzierung dann noch bis ins Rentenalter dauert, wenn Menschen weniger Einkommen haben. „Der Kreditvertrag sollte dann zumindest eine spätere höhere Tilgung ermöglichen. Besser wäre eine Anfangstilgung von zwei Prozent“, rät Max Herbst von der FMH-Finanzberatung.

Tilgung von zwei Prozent kann viel ausmachen

Anfangstilgung heißt in der Tat, dass diese zwei Prozent nur bei der ersten Monatsrate gelten. Danach steigt der Prozentsatz stetig an, es wird also zunehmend mehr getilgt. Das liegt daran, dass mit jedem Monat weniger Zinsen gezahlt werden müssen, weil die Schulden ja stetig reduziert werden.

Und an der noch nicht abgestotterten Restschuld bemisst sich die Höhe der zu zahlenden Zinsen. Da die Monatsrate Zinszahlung und Tilgung abdeckt und die ganze Zeit gleich bleibt, ist bei sinkendem Zinsanteil immer mehr für die Tilgung übrig. So kann die Tilgung bei zwei Prozent im ersten Jahr nach 20 Jahren durchaus schon mehr als vier Prozent im Jahr ausmachen.

Das Problem ist, dass zwei Prozent Tilgung, wie Max Herbst sie empfiehlt, manch einer kaum schafft, weil sich das Zinsniveau mehr als verdoppelt hat. Die zu zahlende Monatsrate ist daher viel höher als noch vor Kurzem. Aber es gibt auch eine gute Seite der höheren Zinsen. Es reichen nun zwei Prozent Anfangstilgung und nicht drei oder vier Prozent, die die Banken in der Niedrigzinsphase empfohlen haben. Denn zwei Prozent Anfangstilgung bedeuten bei hohen Zinsen, dass mehr getilgt wird als bei niedrigen Zinsen.

Schneller schuldenfrei bei höheren Zinsen

Das klingt paradox, man würde annehmen, es wird unabhängig von den Zinsen immer gleich viel abbezahlt. Aber bei hohen Zinsen spart jedes bisschen Tilgung auch mehr Zinsen, sodass der Tilgungsanteil der Rate immer weiter steigt. Die Verbraucher sind also bei höheren Zinsen schneller schuldenfrei. Man hätte das Gegenteil vermutet. Doch Zinseszins-Effekte wie dieser sind für Menschen intuitiv nicht leicht zu verstehen. Experten sprechen daher vom „Tilgungsparadoxon“.

Die Grafik, die mit Zahlen der FMH-Finanzberatung erstellt wurde, soll diesen positiven Aspekt zeigen. Sie geht von einem Baukredit in Höhe von 500.000 Euro aus. Die Zinsen betragen einmal vier Prozent, wie derzeit üblich, und einmal zwei Prozent, wie das noch vor zwei Jahren gängig war (die beiden blauen Linien). Die Anfangstilgung beträgt in beiden Fällen zwei Prozent.

Das Ergebnis: Bei einem Zinssatz von vier Prozent hat der Hausbesitzer nach 20 Jahren von den ursprünglich 500.000 Euro 305.000 Euro zurückgezahlt. Bei zwei Prozent Kreditzins hat er hingegen nur 246.000 Euro getilgt. Er wird dadurch ein paar Jahre länger seinen Kredit abzahlen müssen.

Mehr Tilgung hat ihren Preis

Nun wäre es natürlich falsch, sich über höhere Zinsen zu freuen. Zwar wird dann mehr getilgt, aber das hat seinen Preis: Die Zinszahlungen fallen in Summe deutlich höher aus. Bei vier Prozent hat der Verbraucher in dem Beispielfall nach 20 Jahren 294.000 Euro Zinsen an die Bank gezahlt, bei zwei Prozent nur 154.000 Euro. Und jeden Monat musste er 2500 Euro bezahlen, bei niedrigeren Zinsen wären es nur 1667 Euro gewesen.

- Kommentare:

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Immerhin aber schafft das Tilgungsparadox einen überraschenden Spielraum in der Finanzierung des Hauses. Wer zum Beispiel eine Tilgung von vier Prozent anstrebt, hätte beim alten Zinssatz von zwei Prozent etwas mehr als 20 Jahre bis zur Schuldenfreiheit gebraucht. Bei einem neuen Zinssatz von derzeit rund vier Prozent muss die Tilgung nicht mehr unbedingt bei vier Prozent bleiben.

Stattdessen reicht inzwischen eine Tilgung von drei Prozent, und der Kredit ist trotzdem ungefähr genauso schnell abgezahlt. Hauskäufer können sich also einen Prozentpunkt Tilgung sparen. Das ist die Hälfte der Zins-Mehrkosten, oder in Euro-Beträgen ausgedrückt: Bei einem 500.000-Euro-Kredit reduziert das die monatliche Rate um rund 400 Euro. Das ist immerhin mal ein Wort.

Liebe Leserin, lieber Leser,

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Liebe Leserinnen und Leser, haben Sie trotz der steigenden Zinsen vor ein Haus zu bauen?

1000 Zeichen

Dirk Bergmann

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Werner Frank

vor 4 Stunden

Sorry. Das ist Blödsinn. Das einzige, was der Artikel aussagt, ist das folgende: Eine Tilgungsrate von 2% führt bei 4% Kreditzinsen nach 20 Jahren zu einer höheren Tilgung als bei 2%. Nur ist ja dann die Anfangsrate höher (man muss ja 2% mehr aufbringen)! Entscheidend sind doch allein die Zinskosten. I

Die Überschrift hätte daher lauten müssen: Niedrige Tilgungsraten können bei hohen Zinsen zu mehr Erfolg führen als bei niedrigen Zinsen. Unterm Strich sind die höheren Zinsen trotzdem teurer. Das ist kein Vorteil, sondern ein handfester Nachteil.

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Sumotori

vor 4 Stunden

Genau so ist es.

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Hartwig Baussmann

vor 4 Stunden

Fazit nach dem Lesen, ich sehe keinen Vorteil von hohen Zinsen. Wenn einem die lange Laufzeit bei niedrigen Zinsen nicht passt, kann ja seine Anfangstilgung heraufsetzen.

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Henrik Esselmann

vor 2 Stunden

Was für ein Quatsch; und das in der FAZ;

Effektiv bedeutet ein höherer Zinssatz immer eine höhere Zinsbelastung; und das ist immer nachteilig.

Alles andere in diesem Artikel ist Gelaber, inhaltlich zwar nicht falsch, aber in der Sache völlig unerheblich

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Alexander Menck

vor 4 Stunden

2500 Euro/Monat ergibt bei 1% Sollzinssatz van Anfang an eine höhere Tilgung als bei 4%.

Halt nur nicht, wenn man es gegen 1667 Euro/Monat stellt. Dann ist die Tilgung bei 4% Sollzinssatz immer genau Null.

Da weiss man nicht, ob man lachen oder weinen soll bei einer solchen Milchmädchenrechnung.

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Fjeda

vor 3 Stunden

Eine kaum zu überbietende Rabulistik.

Für einen Schuldner mit endlichen finanziellen Möglichkeiten ist es wesentlich wieviel er im Monat bezahlen muss bzw. kann. Und dann sind höhere Zinssätze einfach teuerer. Solche spitzfindigen und den wahren Sachverhalt verdrehenden Argumente kenne ich sonst nur von sogenannten Finanzberatern, die nur ihren eigenen Vorteil im Auge haben.

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HK47

vor 3 Stunden

Ist aber ein lustiger Kartenspielertrick. Ich hatte die gleiche Assoziation.

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Frank Brennecke

vor 3 Stunden

Höhere Zinsen bedeuten, dass eine Sache teurer wird. Ob sie nun schneller oder weniger schnell abbezahlt wird, spielt da keine Rolle. Für mich klingt dieser Artikel wie eine Milchmädchenrechnung.

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Philipp Voss

vor 4 Stunden

Beispiel 1) hat zwar mehr getilgt, aber doch auch eben jeden Monat 50% mehr Geld überwiesen als Beispiel 2).

Wenn Beispiel 2) ebenfalls 2500€ anstatt 1667€ zahlen würde, wie sähe das Verhältnis dann aus?

Die Zahlen sagen es ja auch, Beispiel 1) hat nach 20 Jahren 50k€ mehr getilgt, aber gleichzeitig auch 140k€ mehr Zinsen gezahlt.

Vielleicht verstehe ich die Rechnungen aber nur falsch. Eine Erklärung wäre nett. Gerne auch an welcher Stelle "mehr Zinsen gespart" werden.

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Jonas Scheiffele

vor 3 Stunden

Kann den vorhergehenden Kommentaren nur zustimmen und die Stirn runtzeln, wie absurd in dem Artikel Vergleiche gezogen werden.

Der Tilgungssatz ist völlig zweitrangig. Als Kreditnehmer lege ich eine monatliche Belastung fest, die ich maximal stemmen kann. Daraus errechnet sich mein maximal finanzierbarer Kreditrahmen auf X Jahre. Fertig.

Und der ist eben bei höheren Zinsen deutlich kleiner. Was gibts da zu beschönigen?

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Marc Thiel

vor 4 Stunden

Entscheidend ist, Kreditnehmern bewusst zu machen, das jeder Euro, der nicht in die Tilgung geht, die Zinsbelastung nach oben treibt. Mache ich beispielsweise im ersten Jahr einen Urlaub für 1000 Euro anstatt das Geld zur Tilgung einzusetzen, dann kostet dieser Urlaub bei 3% Zinsen und 25 Jahren Kreditlaufzeit nicht 1000 €, sondern 24 Jahre lang 3%, also 72% Zinsen über die gesamte Zeit. In Summe kostet der Urlaub dann 1720 €. Den meisten ist dies überhaupt nicht bewusst und sie möchten das auch nicht wissen, weil ihnen dann die Lust auf Urlaub verginge. Wer sich das allerdings zu Herzen nimmt, kann später von den gesparten Zinsen Urlaube machen, von denen mancher nicht zu träumen zu wagt. Da kommt es dann zu großen Überraschungen des Umfelds, wieviel sich jemand plötzlich leisten kann.

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FrHans

vor 4 Stunden

Sie haben grundlegend recht. Eine kleine Korrektur meinerseits bezüglich der Verzinsung:

Den Zinseszinseffekt muss auch noch berücksichtigen, sprich ist sind nicht nur linear 3% mit 24 Jahren zu multiplizieren.

Mit Zinseszinseffekt werden aus den 1000 Euro heute 2033 Euro bei 3 % und 24 Jahren.

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Sumotori

vor 2 Stunden

Verloren hat man jedoch, wenn der "aufgeschobene" Urlaub nach 24 Jahren aufgrund der Inflation 2.200 EUR kostet...

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Lampard

vor 4 Stunden

Ein Vergleich unterschiedlicher Annuitäten ist tatsächlich paradox - mehr aber auch nicht.

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Matthias Steinhauer

vor 1 Stunde

Sehr geehrter Herr Scherff,

das hatte ich schon in der letzten FamS gelesen - und es juckte mir in den Fingern, einen Leserbrief dazu zu schreiben. Nun kommt es auch noch mal online - und kann nicht unkommentiert bleiben.

Was Sie schreiben, ist schlicht und einfach deshalb falsch, weil Sie Äpfel mit Birnen vergleichen. Sie müssten das Ganze schon in allen drei Beispielen mit der gleichen Annuität rechnen - und nicht in Bsp. 1 eine willkürlich gewählte höhere Annuität. In der Mitte der Sekundarstufe I wissen die Schüler bereits, dass man einen Kredit schneller abbezahlt, wenn man die monatliche Rate erhöht.

In Summe: Ein beschämender und auf Intelligenzdefizite schließen lassender Artikel. Wo ist der qualitative Journalismus geblieben?! Siehe auch die Kommentare der anderen Leser.

Angemessene Reaktion wäre eine Richtigstellung in der nächsten Ausgabe der FamS.

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UserPL_1653072160496

vor 2 Minuten

... ganz einfach: der "Gute" hat den Artikel von ChatGPT schreiben lassen... (;)

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Richard Meyer zum Felde

vor 4 Stunden

Anzunehmen, fast jeder könnte sich ein 500.000 € Haus bei 4% Zinsen und 40 Jahren Laufzeit leisten, ist glatte Irreführung.

Im Beispiel sind dazu monatlich 2.500 € fällig und allein 300.000 € Zinsen.

Wer so etwas berät, den würde ich glatt verklagen.

Es fehlt außerdem die 1,5% Instandhaltungsrücklage, da die Wärmepumpe des Neubaus bestimmt nach 20 Jahren ausgewechselt werden muss.

Vernünftig durchrechnen ist sinnvoll, aber hier die hohen Bauzinsen zu Preisen, gewiss nicht.

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Henrik Zielosko

vor 3 Stunden

Augenwischerei trifft es leider ganz gut. Wer monatlich mehr zurückzahlen kann, ist schneller schuldenfrei. Das ist und bleibt die Wahrheit, aber hierzu muss ich keine inzwischen ja feststehenden Begriffe wie Tilgungsparadoxon erfinden. Sondern nur selber denken und und hoffen, dass es für die, die sich das nicht zutrauen, noch ehrliche Beratung gibt.

Wie gut, dass nach zehn Jahren jedes Darlehen gekündigt werden kann. Und welche Restschuld ich zu diesem Moment habe, weiß ich vor Abschluss des Darlehensvertrages.

Augenwischerei…

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CrF

vor 4 Stunden

Wir mussten gerade lernen, dass der Besitz einer Wohn- Immobilie in Deutschland max. „erpressbar“ macht..

Der aktuell signalisierte Zinssatz ist da ohne Wert.

Besser: in Deutschland mieten.., funktioniert auch bald mit Häusern gut..

und

Das eigene Geld im sicheren Ausland anlegen..,

und zwar vor allem dort, wo es „ sicher ist“ vor:

* „ Guten.. Gesetzen“…,

* Ideologie basierten Triebtätern..,

* „ Rettungs- Aktivitäten“ in Afrika, Asien, etc.

* sonstigen „ Steuer- Nutzen“ getriebenen Gesetzen

Der aktuelle Zustand der relevanten Parteien in Deutschland erlaubt leider keine Hoffnung „auf Besserung“.

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Hartwig Baussmann

vor 4 Stunden

Vielleicht bin ich ja oberflächlich, aber der erste Eindruck um das ganze Vergleichbar zu machen sagt mir dass in Beispiel Eins die Tilgung Null sein müsste. (Und dann logischer Weise auch immer bliebe)

Also bitte alle Zins-Tilgungs-Situations- Beispiele mit gleicher monatlicher Rate.

Und weil mir das noch vor genauem lesen des Artikels aufgefallen ist, habe ich schon keine Lust mehr mir das genauer anzusehen, weil ich mich xxx fühle. Dennoch, jetzt der zweite Versuch.

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Sascha Meyer_54514

vor 3 Stunden

Die Rechnung ist völliger Quatsch und vergleicht Äpfel mit Birnen. Wie gut das unter der Grafik die Quelle genannt wird, so weiß ich wieder warum ich meinen Job in einer Bank gekündigt habe und jedem Finanzvertriebler selbstbewusst ins Gesicht lachen kann.

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HK47

vor 3 Stunden

Den Begriff gibt es schon. Die Rechnung ist bei den Annahmen auch richtig,

Allerdings fahren die mit dem niedrigen Zins bessere Autos und machen Fernreisen.

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Sascha Meyer_54514

vor 2 Stunden

Dem habe ich auch nicht widersprochen.

Aber eine 50% höhere monatlich Annuität in der Rechnung und Grafik zu verstecken ist eben ein typischer (Finanz-)Vertriebstrick.

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Dirk Augustin

vor 3 Stunden

(Bearbeitet)

Interessant wäre es, würde der Autor seine Prämissen mit Herrn Looman diskutieren - ich befürchte er kommt zu anderen Ergebnissen. Die Tilgung meines Kredites den ich zu Niedrigzinszeiten aufgenommen habe, habe ich auch nicht an Prozenten festgemacht, sondern habe den Betrag ermittelt, den ich mir monatlich leisten kann. Daraus hat sich dann die prozentuale Anfangstilgung abgeleitet. Mit 5% Tilgung bin ich sicherlich wesentlich schneller Schuldenfrei als mit gleicher Zahllast (Tilgung + Zinsen) bei 2% Tilgung und eben höheren Zinsen.

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Christian Schmelter

vor 4 Stunden

Der Effekt "ersparter Zinsen" ist bekannt. Das Problem liegt in den niedrigen Tilgungsanteilen bei gleichzeitig niedrigen Zinssätzen. Diese Kreditnehmer werden sozusagen nie fertig. In den 90er und 2000er Jahren hatten einige meiner Kollegen dieses "Problem" mit zinsgünstigen Arbeitergeberdarlehen und niedrigen Raten. Da musste dann mal sondergetilgt werden, um voran zu kommen. Kurz gesagt, wer niedrige Zinsen zahlt, muss mehr tilgen, um fertig zu werden. Bei höheren Zinsen ergibt sich der Effekt aus den "ersparten Zinsen". Am Ende ist es aber doch "teurer".

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edmondsandkarp

vor 1 Stunde

Aus dem gesamten Artikel geht nicht schlüssig hervor wieso irgendetwas an hohen Zinsen für den Leser "gut" sein soll. In der Modellrechnung zahle ich einfach 1000 Euro mehr im Monat. Das ist der wesentliche Effekt, den höhere Zinsen haben -mehr Belastung-. Dass es daneben noch kleine Nebeneffekte gibt, die in der Regel von Menschen schlecht verstanden werden, weil sie unintuitiv sind, ist richtig, sollte aber auf Grund der Nebensächlichkeit nicht in den Vordergrund gerückt werden, was dieser aber Artikel tut. Damit ist der Artikel aus meiner Sicht unseriös, weil er aus meiner Sicht gerade Menschen mit einem geringen Verständnis von Zahlen suggeriert, dass sie sich etwas leisten können, was sie sich eben nicht leisten können, indem er auf die bei diesen Menschen bereits vorhandene Vulnerabilität eingeht "Das verstehst du eh nicht". Puh. Liebe FAZ, Ich erwarte mehr von Ihnen. Mit so einem Artikel schaden Sie Ihren Lesern, Ihrem Ansehen und der Finanzbranche im Allgemeinen.

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Markus Schülke

vor 44 Minuten

Absolut. Das habe ich mich auch gefragt. Wer, wie im Artikel erwähnt 2500 statt vorher 1667 zahlt, der hätte ja auch als er 1667 gezahlt hat schon 2500 zahlen können, wenn das so einfach ist und das Budget da ist. Dann tilgt man auch schneller als vorher. Mathematisch würde ich sagen, dass der Artikel die leere Menge als Ausgangspunkt hat. Daraus kann man alles ableiten. ;-)

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Bbat

vor 2 Stunden

Also so einen schmarrn habe ich selten gelesen. Das erinnert mich an die Werbung mit den Geissens. Neuer Stromvertrag, je mehr ich verbrauche desto mehr spare ich. Am meisten spare ich immer noch, wenn ich die Tilgung hochdrehe. Selbst bei der aktuellen Inflation wird meine Rate günstiger. Gas war bei uns mal 10 Prozent der Rate, jetzt 30. Aber, dass mir hohe Zinsen Geld sparen, habe ich noch nie gehört. Bei 500 K Kredit bezahle ich ca 416 Euro pro Monat Zinsen bei 1 Prozent. Bei 4 sind das über 1650. Also da zahle ich lieber 416 und die 1200 nehme ich für die Tilgung, aber hej ich hatte kein Mathe LK

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Stephan Behm

vor 2 Stunden

Aktuell kann sich nicht "jeder" ein Haus leisten. Das "Tilgungsparadoxon" wie der Autor es beschreibt macht erst bei einem nachhaltigen Sinken der Kaufpreise Sinn. Die aktuell noch hohen Kaufpreise resultieren in erster Linie aus der Niedrigzinsphase, die mit einer Vollbremsung beendet wurde. Wir reden von einer Vervierfachung der Zinsen innerhalb von 12 Monaten.

Langfristig gilt ausschließlich die Erschwinglichkeit (Indikator aus Kaufpreisen, Reallöhnen und Hypothekenzins) als Maß - und die ist aktuell äußerst schlecht, während sie die letzten Jahre (bis 2021) ausnahmslos gut gewesen ist.

Der Readkteur sollte bitte mehr Recherche und weniger Click-Bait betreiben. Der Immobilienkauf wird für einen Großteil der Bevölkerung ohne Erbe bis auf Weieteres nicht möglich sein.

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Sascha Meyer_54514

vor 1 Stunde

Zum letzten Absatz ab "Immerhin aber schafft das Tilgungsparadox ... ":

4% Tilgung bei 2% = 2.500 monatl. und nach 20.3 Jahren getilgt = 608.000 gesamt

4% Tilgung bei 4% = 3.333 monatl. und nach 17.4 Jahren getilgt = 694.000 gesamt

3% Tilgung bei 4% = 2.916 monatl. und nach 21.2 Jahren getilgt = 742.000 Euro gesamt

Daraus eine "Ersparnis" von 1% Tilgung und monatlich 400 Euro abzuleiten ist schon gewagt.

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Volker Hampel

vor 3 Stunden

Blödsinn!

Wenn ich 5% der Kreditsumme am Monatsende der Bank überweise ist es sehr wohl von belang ob es 1% Zins und 4% Tilgung oder 4% Zins und 1% Tilgung sind., zumindest für die Laufzeit von 10Jahren, da hat man in Fall 1 fast die Hälfte abgetragen.

Interessanter finde ich, dass bei Fall 2 Sondertilgungen interessanter sind. Diese werden mit 4% über die Laufzeit Verzinst und das Steuerfrei. Es ist also bei hohen Zinsen Vorteilhaft Sondertilgungen zu machen. Zudem bleibt man finanziell flexibler mit 1% Tilgung und 5% Sondertilgung zu arbeiten. Da kann man am Ende des Jahres Entscheiden ob Geld übrig ist...

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Dennis Spyra

vor 3 Stunden

Herr Hampel, leider haben Sie das Sprachkonstrukt der Banken nicht verstanden!

Man überweist nicht 5% der Kreditsumme an dir Bank, sondern so viel, dass mit Zinsen eine reine Tilgung des Kredits (also eine Abbezahlung) von z.B. 3% stattfindet.

Die Zinsxahlungen kommen noch obendrauf!

Das heißt, wenn Sie eine (Anfangs-)Tilgung von 5% anstreben, dann müssen Sie die 4% Zinsen obendraufzahlen, Ihre Monatsrate beträgt also fest 5%+4% der Kreditsumme. Über die Zeit fallen die Zinsanteile, dafür steigt die Tilgung, z.B. auf 7%+2%, wohlgemerkt der Anfangskreditsumme.

Wovon Sie hingegen sprechen wäre eine feste Gesamtzahlungsrate, aber keine Anfangstilgung.

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Martin Gerber

vor 3 Stunden

@D. Spyro: Ich hoffe, Ihre Prozentzahlen sind nicht die monatlichen - normalerweise sind das jährliche Prozente, sowohl bei Tilgung als auch Zinsen.

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Sven Michaelsen

vor 3 Stunden

@Spryra

Wenn Sie genau lesen, erwähnt Herr Hampel das Wort "Anfangstilgung" mit keinem Wort.

Abgesehen davon vereinbart man in der Regel eine Annuität in x Prozent der Kreditsumme.

Dieses X setzt sich zusammen aus dem Zinssatz auf die Darlehenssumme /Restsumme und dem anfänglichen Tilgungssatz.

Das wird Sie überraschen, darum nennt man es auch Annuittätendarlehen. Also genau das was Herr Hampel beschrieben hat.

Die Annuität ist immer gleich.

Mir persönlich ist die Variante A) 9% Tilgung und 1% Zins lieber als B) 9% Zins und 1 Prozent Tilgung

Der Autor darf aber gerne die Variante B wählen wenn er glaubt die wäre vorteilhaft.

Schön wenn er sich die leisten kann, man muss ja auch gönnen können.

MfG

S.M.

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onkelsheik

vor 3 Stunden

Der Denkfehler der Berechnung ist schlicht dass die Darlehenshöhe gleich ist. Als ob ein Hausverkäufer den Preis aus Mitleid nach unten anpasst. Spoiler alert: Tut er nicht, selbst ein leicht sinkender Preis in manchen Gegenden wird durch den Zinsanstieg mehr als ausgeglichen.

Höhere Zinsen bedeuten einfach noch teurere Häuser. Punkt.

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Stefan Tampier

vor 1 Stunde

Der Artikel ist eine ziemliche Banalität, denn es ist ja auch bzw. vor allem bei niedrigen Zins nicht verboten, sondern sinnvoll, mehr als nur z. B. 1 oder 2 Prozent anfängliche Tilgung zu vereinbaren.

Wer selbst bei Niedrigzinsen nur 1 oder 2 Prozent Tilgung zzgl. ersparter Zinsen vorsieht, der kann am Ende der Zinsbindung eine böse Überraschung erleben.

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Ferris Ferstl

vor 2 Stunden

Kann man sich wunderbar alles selber zurecht legen unter "annuitaetenrechner(.)org".

Zins, Tilgung, Sondertilgungen, etc. und sogar verschiedene Laufzeiten. Schönes Spielzeug... :-))

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Achim Brueser

vor 3 Stunden

Die grosse Aufregung hier im Forum ist doch gar nicht nötig. Das Problem bei diesem Thema ist, dass sehr unterschiedliche Aspekte in einen Topf geworfen werden:

Herr Scherff sagt ja auch nichts anderes, als dass 4% Zinssatz teurer sind als 1%. Und dass die Tilgung bei 4% durch die "ersparten Zinsen" schneller geht, als bei 1%.

Was dann halt jeder nur für sich entscheiden kann: Was ist wünschenswert (bspw. schuldenfrei bis zum 60. Lebensjahr)? Und was ist machbar (die"bezahlbare" Monats-Annuität)? Das ist nicht immer deckungsgleich zu kriegen...

Fakt ist: Wer eine Immobilien-Finanzierung bei den "teuren" Zinsen von 4% nur mit 1% tilgen kann, sollte m.E. besser die Finger vom Kauf lassen.

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HK47

vor 3 Stunden

(Bearbeitet)

„Die Verbraucher sind also bei höheren Zinsen schneller schuldenfrei.“

Aha. Auch wenn ich die Differenz zum höheren Zins als Sonderzahlung leiste ...

Mit dem "giftgrünen Lastenausgleich" könnte es Schnäppchen bei den Bestandsimmobilien geben, wenn man bereit ist auf ein Dahinsiechen der Klimabewegung zu wetten und die Heizung noch ein paar Jahre durchhält (oder man gerade einen fitten 80ig Jährigen zu Hand hat :-).

Mieten wird leider auch teurer. Da hat es bei den hohen Preisen noch Nachholbedarf. Vermieter werden auch Rücklagen für die erratische Politik bilden wollen. Die Bautätigkeit nimmt auch ab. Sieht alles irgendwie mäh aus.

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tpschmitz

vor 40 Minuten

Na das ist ja mal was mit dem Tilgungsparadoxon: Ich tilge ca. 50 TEU mehr als bei niedrigeren Zinsen, aber das kostet mich dann einfach schlappe 140 TEU Zinsbelastung.

Das ich darauf nicht früher gekommen bin...

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UserPL_1658418129680

vor 3 Stunden

Als wir vor 11 Jahren unser Haus gekauft haben mit 3.9 haben sie und gesagt, schnell schnell abschließen:D haben wir dann mit 1.5 Tilgung gemacht. Vor zwei Jahren mit Forward weiterfinanziert mit 1.2 Prozent und 6.5 Tilgung. Glück gehabt ;)

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Thomas Wiesengrund

vor 3 Stunden

Optimismus und "Bilanzkosmetik", da rechnet doch Habeck persönlich.

Dazu noch das Risiko einer teuren Prolongation und vieler grüner Sonderwünsche zur Rettung der Welt.

Es ist irgendwie zwischen Wette und Minenfeld, und weniger eine Finanzierung, wie früher.

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Dr Wolfgang Klein

vor 19 Minuten

Grottenhässliche Wohngegend auf dem Titelbild: Kaum ein Baum und Strauch, alles gepflastert, Alibi-Kugelahorn hinterm Plastikzaun. Carport vom Baumarkt. SUV vorm Carport. Mülltonnensammlung vor der Haustür auf der anderen Seite, direkt neben der Monster-Wärmepumpe. Stil-Sammelsurium wie in einem Ostereier-Nest. Aber alles deutsch-ordentlich. Da möchte ich echt nicht wohnen.

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Gerhard Storm

vor 1 Stunde

Sehr ausführlich beschrieben u. ok. Nicht angesprochen wurde allerdings, dass Otto Normalverbraucher i. d. R. bes. unter der galoppierenden Inflation u. hohen, ständig steigenden Mieten zu leiden hat. Da empfiehlt sich, angemessen gegenzusteuern. Z. B. mit dem Kauf einer Immobilie, ETW od. MFH. Untersuchungen der Stiftung Warentest/Finanztest haben i. d. V. ergeben, dass in diversen Fällen sich lohnt, zu kaufen anstatt zu mieten. Auch wenn sich durch die zwischenzeitlichen Zinssteigerungen die Frage, was günstiger ist, Kauf od. Miete, neu stellt, schließe ich im Einzelfall nicht aus, dass Kaufen u. U. auch heute noch günstiger ist als Mieten. Bei entsprechend intensiver Suche nach einem passenden Objekt sowie einer zinsgünstigen Bank sollte m. E. auch heute noch Kauf die Alternative der Wahl sein können. Mit Erleichterung bis ans Lebensende!

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The Economist

vor 41 Minuten

Wenn die Meinung schon vor der Analyse fest steht…

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UserPL_1667215527682

vor 3 Stunden

Ein Annuitätendarlehen über 500 TEUR bei 1 % Zins und 7 % Tilgung ist bei angenommener Zinsbindung über die gesamte Laufzeit nach etwa 13 Jahren getilgt bei 3.333 EUR Rate im Monat. Daß die Tilgung wegen der ersparten Zinsen von Rate zu Rate höher wird, ist bei einem solchen Darlehen zwangsläufig, man kann aber auch eine feste Tilgung vereinbaren, dann sinkt die Rate von Monat zu Monat.

Ein Annuitätendarlehen über 500 TEUR bei 7 % Zins und 1 % Tilgung ist nach etwa 30 Jahren getilgt bei 3.333 EUR Rate im Monat. 7 plus 1 war die bittere Realität für junge Leute vor 30 Jahren. Und da kamen die Zinsen gerade erst von einem noch höheren Niveau und jeder war froh über die 7 vor dem Komma. Da hat keiner gejammert und lediglich bei Urlaub, Auto usw. den Verzicht geübt zugunsten des (vermeintlich) alterssichernden Häuschens, das dann knapp vor der Rente abbezahlt war.

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Stephan Behm

vor 2 Stunden

Sehr schön - dafür ließen sich Zinsen steuerlich geltend machen, die Kaufpreise lagen deutlich niedriger und auch die Abgabenlast war ein Bruchteil der heutigen Belastung. Wie möchten Sie als junges Paar bedeutend Eigenkapital ansparen (100k€ sollten aktuell schon vorhanden sein), wenn von beispielsweise 3500€ Haushaltsnetto schon 2000€ für Fixkosten draufgehen? Wenn Kinder kommen ist der Zug bis auf Weiteres abgefahren.

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The Economist

vor 43 Minuten

Bleibt also festzuhalten: Wer eine höhere monatliche Rate zahlt, hat den Kredit früher abbezahlt. Hätte man auch so schreiben können. Oder: Wer im Monat 2500 Euro in den Kredit steckt, hat diesen früher abbezahlt als jemand, der 1500 Euro Rate zahlt. Hätte man so kurz machen können…

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Wolfgang Regler

vor 2 Stunden

Auch das Tilgungsparadoxon ändert nichts daran, dass steigende Zinsen den Kredit verteuern. Wenn die Kaufpreise parallel fallen, bleibt alles beim Alten. Fallen sie langsamer, wird's unter dem Strich eben teurer.

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André Hoppe

vor 2 Stunden

Das, was Herr Scherff als Paradoxon bezeichnet, ist einfachste Finanzmathematik und wird in der Schule unter dem Thema Rentenrechnung behandelt.

Es ist richtig, dass man man bei einem höheren Zinssatz den Kredit bei gleicher Tilgung schneller abzahlt als bei einem niedrigen, weil bei höherem Zinssatz die jeweilige Restschuld schneller abnimmt.

Das ist trotzdem keine Hilfe, weil es ja letztlich um den Kapitaldienst, also die aufzubringen Kosten des Kredites, bestehend aus Zinsen und Tilgung, geht.

Und 6% für Zinsen und Tilgung, also 2500 € monatlich bei 500.000 € Kreditsumme, sind für die meisten Haushalte viel zu hoch. Das Nettoeinkommen eines Haushaltes in Deutschland beträgt etwa 3800 €, davon kann man unmöglich 2500 € mal eben für eine Kredit abgeben.

Aber rechnen wir weiter Ein Kapitaldienst von 2500 € bedeutet bei unveränderten Bedingungen, dass das Haus nach etwa 28 Jahren abgezahlt ist. Allerdings hat man dann 840.000 € für 500.000 € Kredit bezahlt.

Schönen Dank!

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Markus Kreuter

vor 44 Minuten

Die entscheidende Frage beim

Hauserwerb ist das zur Verfügung stehende freie Haushaltseinkommens, dass zum Kapitaldienst (Zins und Tilgung) eingesetzt werden kann. Und da wirkt der Zinsanstieg 1:1 dämpfend. Wer vor 2 Jahren mit 2.000€ noch 700-800.000 Kredit bedienen konnte, kommt jetzt auf 400-500.000€. Bei verfügbaren 100.000 € Eigenkapital wird es schwer, in den Ballungsräumen Eigentum zu erwerben. Da ist das Tilgungsparadoxon völlig nebensächlich.

Frau Geywitz schlägt dann ja charmant vor, halt aufs Land zu ziehen, wo man für das Einkommen noch Eigentum bezahlbar finanzieren kann. Wer braucht schon schnelles Internet und Benzin im Tank für‘s Pendeln….

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Rainhart Raack

vor 53 Minuten

Gut an steigenden Bauzinsen ist jedenfalls, dass es nun mehr Leute gibt, die sinnvoller mit ihrem Geld umgehen, als all die offenen Gierhände zu bedienen, die sich dem Immobilienerwerber nicht nur beim Kauf, sondern auch auf Dauer fordernd entgegenstrecken. Immobilien sind die giftige Blüte der Spießbürgerideologie: Haste was, biste was! Wer es nötig hat, Erfolg vorzuzeigen, hat nichts Bemerkenswertes erreicht - Immos sind Massenware.

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Detlev Piecha

vor 26 Minuten

Die unausbleiblichen "Lebenslügen" mit ü80, Herr Raack [16:44], wer Ihre früheren Posts zu Ihren Häusern kennt, fragt sich nach dem möglichen Sinn eines Satzes wie diesem:

"Immobilien sind die giftige Blüte der Spießbürgerideologie: Haste was, biste was! Wer es nötig hat, Erfolg vorzuzeigen, hat nichts Bemerkenswertes erreicht"?

Sie haben auf Ihre "letzten Tage" und einer Frau als Pflegefall - zugegeben - für sich alles richtig gemacht, wenn Sie gemietet wohnen!

"Oh, what a lucky you are?"

Haben Sie Ihr früheres Leben mit Ihren drei Häusern, diesen giftigen Blüten der Spießbürgerideologie und deren Maxime

"Haste was, biste was!"

"verpfuscht" - sozusagen vergeblich gelebt?

Sorry, was haben Sie denn "Bemerkenswertes" in Ihrem Leben erreicht als geschaßter ehemaliger "Pressesprecher" zweier SPD regierter Landesregierungen, daß Sie sich nun derart anmaßend und höhnisch hier schon wieder (!) wie bei einer "idée fixe" meinen äußern zu müssen?

Die "ataraxia" mit »Posten« "verspielt"?

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Hubert Klar

vor 2 Stunden

Die einfache Frage um einen Kredit zu bewerten lautet:

Wieviel zahle ich insgesamt zurück?

Die Darlehenssumme abziehen und schon weiss man, wieviel man drauflegt.

Das ist meist erschreckend viel und würde manch einen vor einer Fehlentscheidung bewahren...

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Bernhard Konrad

vor 16 Minuten

Und wo bitte steht die Bruchbude für 500000€?

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vako889

vor 23 Minuten

Aus Kapitalanlage technischen Gründen kann sich aktuell ein Steuervorteil für die Vermietung ergeben. Für das Eigenheim beraubt man sich aktuell jeglicher Liquidität. Es ist wie oft im Leben, nichts zu machen ist immer einfacher.

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The Economist

vor 4 Minuten

Man hätte den Artikel auch überschreiben können mit: Wenn die Cola 1,5 Euro kostet ist sie teurer als wenn der Preis 1,0 Euro ist. Ziemlich sinnfrei eine Rate von 2600 Euro mit einer Rate von 1600 Euro zu vergleichen und dann - Oh Wunder - zum Ergebnis zu kommen, dass die höhere Rate den Kredit schneller zurückführt. Wenn bitte gleiche Raten vergleichen.

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Peter Birkenhauer

vor 5 Minuten

Es gibt kein Tilgungsparadoxon, nur zu geringe (Tilgungs)Raten wenn die Zinsen niedrig sind (oder ein dadurch begünstigter zu hoher Kredit).

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Julian Manz

vor 2 Stunden

Eine Finanzierung hat zwei Parameter, die Tragfähigkeit und Sinnhaftigkeit bestimmen: Rate und Laufzeit.

Alles andere ist gezielte Verwirrung mit mehrfachen unbekannten

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