Steigende Mieten: Die Wohnungskatastrophe

Geschichte von Alexander Wulfers • 1 Std.

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Hier wird gebaut: Arbeiten in der Hamburger Hafencity im August 2023© dpa

Das größte Problem der deutschen Wirtschaft fängt in den eigenen vier Wänden an. Wer kürzlich in einer großen oder auch nur besonders beliebten mittelgroßen Stadt eine Bleibe gesucht hat, der kann ein Lied davon singen. Oft heißt das: Massenbesichtigungen mit Dutzenden Konkurrenten, ganz besonders nett zum potentiellen Vermieter sein, noch mal hundert Euro auf das geplante Mietbudget drauf legen – und trotzdem Monate lang suchen und zahlreiche Absagen kassieren.

Ändern wird sich daran auf absehbare Zeit wenig. Der Geschäftsklimaindex im Wohnungsbau des Ifo-Instituts, ein vielbeachteter Indikator für die Baukonjunktur in Deutschland, ist gerade auf den niedrigsten jemals gemessenen Wert gefallen.

„Der Ausblick auf die kommenden Monate ist düster“, so Ifo-Ökonom Klaus Wohlrabe. Das Ziel der Bundesregierung, 400.000 Wohnungen im Jahr bauen zu lassen, hat Bauministerin Klara Geywitz längst abgeräumt. Das Ifo-Institut rechnet für 2026 mit weniger als halb so vielen. Statt mehr Wohnungen werden in Deutschland mittelfristig deutlich weniger gebaut als noch vor wenigen Jahren, fürchten die Fachleute.

Nirgendwo sonst in der EU brechen die Neubauzahlen so stark ein wie in Deutschland. Mehr als 800.000 Wohnungen werden bis 2027 fehlen, prognostiziert der Rat der sogenannten Immobilienweisen in seinem Frühjahrsgutachten. Die Immobilienpreise sind zwar im vergangenen Jahr stark gefallen. Einen Grund zum Aufatmen gibt es deshalb aber nicht.

Eine Wohnung in einer deutschen Stadt kostet nach Zahlen des Kieler Instituts für Weltwirtschaft (IfW) heute immer noch fast dreimal so viel wie im Jahr 2000. Die Preise für Eigenheime sind damit viel stärker als die Löhne und die allgemeine Inflation gestiegen.

Der Wohnungsmangel bremst das Wachstum

Dass Wohnungen billiger geworden sind, liegt vor allem an der Rezession und steigenden Zinsen. Der temporäre Preisverfall trägt sogar eher zum Problem bei, wenn sich angesichts hoher Handwerkerkosten das Bauen nicht mehr lohnt. Die Leidtragenden bleiben die Mieter: Um bis zu 20 Prozent könnten die Mieten in Ballungsräumen bis 2025 steigen, hat Immobilienökonom Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft (IW) vor Kurzem in der F.A.S. geschätzt.

Das alles wäre halb so schlimm, wenn es nur ein bisschen nerven würde. Etwas enger zusammenrücken in der alten Wohnung, ein bisschen frieren im unsanierten Altbau, damit haben sich in München oder Frankfurt viele arrangiert. Aber der fehlende Wohnraum ist längst eine viel größere Katastrophe geworden.

„Der Wohnungsmangel ist ein Problem mit vielen Dimensionen und er bremst das Wirtschaftswachstum“, sagt Jonas Zdrzalek, Ökonom am IfW. Die Folgen ziehen sich durch fast alle Bereiche von Wirtschaft und Gesellschaft. Der Wohnungsmangel lähmt die Innovationskraft. Er erhöht die Ungleichheit. Er erschwert den Kampf gegen die Erderwärmung. Er verschärft die Bildungsmisere. Und er stärkt die AfD.

Insbesondere in den Großstädten wächst die Wohnungsnot seit Jahren. 2023 sank der Anteil leer stehender Wohnungen auf den tiefsten Stand seit 22 Jahren. Konkret heißt das: In München stehen nur 0,1 Prozent aller Wohnungen leer, in Frankfurt, aber auch etwa in Freiburg oder Münster, sind es 0,2 Prozent. Das sind tolle Zahlen für Vermieter, die sich keine Sorgen um Leerstand machen müssen. Für die meisten anderen sind sie fatal.

Städte sind Wachstumsmotoren

Das fängt an bei der wirtschaftlichen Entwicklung des Landes. Städte sind Wachstumsmotoren. Dort kommen wie nirgendwo sonst schlaue Menschen zusammen, bringen vielfältige Ideen mit und machen etwas daraus. In den Städten Nordenglands begann die industrielle Revolution. Die Elektrifizierung der Welt nahm ihren Anfang in New York. Und keine Gegend hat so viel zur weltweiten Wirtschaftsleistung von heute beigetragen wie die Metropolregion um die Bucht von San Francisco. Möglich wurde das alles durch einen dynamischen Zuzug von Menschen aus anderen Teilen des Landes.

Heute wird in den Tech-Metropolen New York, San Francisco oder San Jose längst nicht mehr genug gebaut, um die Produktivitätsgewinne voll auszunutzen. Allein durch zu strenge Bauauflagen in diesen drei Städten wuchs die Wirtschaft der gesamten USA seit den 60er- Jahren um mehr als ein Drittel langsamer, haben die Ökonomen Chang-Tai Hsieh and Enrico Moretti ermittelt. Stattdessen fließen die Gewinne zu einem großen Teil in höhere Hauspreise.

Auf Deutschland übertragen heißt das: Zu wenige Menschen können etwa von Chemnitz nach München ziehen, wo heute einige der innovativsten Unternehmen des Landes aktiv sind. Stattdessen bleiben sie da, wo ihre Fähigkeiten nicht so sehr benötigt werden. Die Löhne dort stagnieren wegen eines Überangebots an Arbeit, München dagegen wird in seinem Wachstum gehemmt – und die ganze Republik verliert.

Gleichzeitig verschärft sich die wirtschaftliche Ungleichheit – nicht nur weil nur diejenigen von der Dynamik der Städte profitieren, die eh schon eine Eigentumswohnung in München haben. Ein Team um den Londoner Ökonomen Christian Dustmann hat ermittelt, dass der Anstieg der Einkommensungleichheit in Deutschland in den Neunziger- und Nullerjahren drei mal so groß ist wie angenommen, wenn man Ausgaben fürs Wohnen mit einberechnet. Denn die Wohnkosten armer Menschen stiegen noch einmal stärker als die der reichen.

Untrennbar verbunden ist der Wohnungsmangel auch mit dem Klimaschutz. Menschen in dicht besiedelten Großstädten stoßen im Alltag weniger CO2 aus als Landbewohner. Sie können mehr zu Fuß oder mit öffentlichen Verkehrsmitteln erledigen und sind seltener auf ein Auto angewiesen. Und als sich im vergangenen Jahr die Republik über Robert Habecks Heizungsgesetz die Haare raufte, konnten all diejenigen sich entspannt zurücklehnen, die in einem Neubau mit Wärmepumpe wohnen. Das Gasheizungsproblem wurde auch durch die vielen unsanierten Altbauten in deutschen Städten noch kniffliger.

Studieren nur noch für Reiche

Es geht noch weiter mit der Wohnungskatastrophe. Bildung ist einer der wichtigsten Pfade zu sozialem Aufstieg und Wohlstand. Der Wohnungsmangel versperrt diesen Pfad zunehmend. Die Mieten in Studentenstädten steigen rasant an – zuletzt um mehr als 6 Prozent im Jahr – und die Zahl der Inserate geht zurück, wie Auswertungen zeigen.

Die „Lage auf dem Wohnungsmarkt wird für Studierende immer verzweifelter“, schreibt der IW-Ökonom Voigtländer. Es sei zu befürchten, dass „ökonomische Restriktionen die Studienwahl beeinflussen und nicht persönliche Neigungen oder bessere Studienmöglichkeiten an weiter entfernten Standorten“. Studieren in München, Konstanz oder Heidelberg würde dann immer mehr eine Frage des elterlichen Budgets – was wiederum Ungleichheit zementiert. Wer nicht ohnehin schon dort wohnt, muss womöglich eine schlechtere Hochschule wählen oder das Studium gleich ganz aufgeben.

Der Wohnungsmangel verschärft auch das Problem der alternden Gesellschaft. Wer keine größere Wohnung findet, hat keinen Platz für weitere Kinder – und die hohen Mieten fressen obendrein das Budget auf, das für ein Kind nötig wäre. In den USA zeigt sich, dass gerade Mieter ihre Familienplanung einschränken, wenn das Wohnen teurer wird. In der Mieterrepublik Deutschland dürfte dieser Effekt noch stärker wiegen.

Und auch Einwanderer müssen irgendwo leben. Der plötzliche Zuzug von mehr als einer Million Ukrainern vor zwei Jahren hat in deutschen Großstädten schon jetzt den Wohnungsmangel verschärft. Anders als im Arbeitsmarkt, der mit der Einwanderung wachsen kann, gibt es im Wohnungsmarkt eine Konkurrenz zwischen Einheimischen und Neuzugängen um knappen Wohnraum. Mit zunehmender Einwanderung steigen kurzfristig auch die Mieten und Wohnungspreise. Das verstärkt Ressentiments gegen Einwanderer, die aber angesichts des Arbeitskräftemangels dringend benötigt werden. Wähler könnten sich dann gegen eine liberale Einwanderungspolitik aussprechen – zum Schaden des wirtschaftlichen Wohlstands.

Steigende Mieten helfen der AfD

Einiges spricht dafür, dass der Wohnungsmangel den Aufstieg der AfD befeuert. In rechten Hochburgen, die eher außerhalb der Großstädte liegen, könnte das paradoxerweise gerade durch stagnierende Häuserpreise geschehen. In Großbritannien, Frankreich und Skandinavien stimmten Menschen besonders oft für den Brexit oder für rechtsextreme Parteien, wenn sie in Gegenden leben, in denen die Häuserpreise relativ zu den Boomregionen stagnieren.

Der Wohnungsmangel in der Stadt verschärft dann den Frust der Landbevölkerung, die sich als Verlierer fühlt, gegenüber der liberalen Großstadtblase. Menschen in Gegenden mit niedrigen Häuserpreisen fühlen sich dort gefangen. Sie haben weniger Möglichkeiten, aus Regionen wegzuziehen, die stagnieren. Denn für den mageren Verkaufserlös ihres Hauses in wirtschaftlich schwachen Gegenden könnten sie sich in Boomregionen kein neues leisten.

Aber auch in der Stadt profitieren Populisten vom Wohnungsmangel. Die Politikwissenschaftler Tarik Abou-Chadi, Denis Cohen und Thomas Kurer haben für Deutschland gezeigt: Steigen die Mieten um einen Euro je Quadratmeter, erhöht das die Wahrscheinlichkeit, dass ein Mieter mit sehr niedrigem Einkommen die AfD wählt, um 4 Prozentpunkte. Mieten machen gerade für Menschen mit niedrigen Einkommen einen Großteil ihrer monatlichen Ausgaben aus. Steigen die Mieten, verringert sich nicht nur das verfügbare Einkommen. Die Unsicherheit nimmt zu.

Mieter wissen nicht, ob sie bald wegziehen müssen, nicht mehr in ihre Lieblingsrestaurants gehen können, ihre Kinder die Schule wechseln müssen. „Für Haushalte mit niedrigem Einkommen stellen diese Veränderungen eine tiefgreifende Bedrohung ihres sozialen Status dar“, schreiben die Autoren. Diese Bedrohung treibt sie in die Arme der Rechtspopulisten.

Es gäbe also viele gute Gründe für eine große Wohnraumoffensive. Warum sollen nicht irgendwann sechs Millionen Menschen in Berlin leben, oder drei Millionen in München? Genug Platz wäre da, so dicht besiedelt sind deutsche Städte nicht. Deutschland würde zu einem dynamischeren, innovativeren, vielfältigeren Land. Der Bundeskanzler scheint das zumindest in Ansätzen erkannt zu haben. Bei einem Bürgergespräch in Brandenburg sagte Olaf Scholz Anfang Februar, selbst die angepeilten 400.000 Wohnungen im Jahr seien eher zu wenig als zu viel. Jetzt muss sich nur noch jemand darum kümmern.